Verfolgung anfänglicher Baumängelgewährleistungsansprüche in einer RH-Mehrhausanlage durch den kraft gesonderter Vereinbarung ermächtigten einzelnen Eigentümer

Normenkette

§ 633ff. BGB, § 21 WEG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall ging es um die Schadenersatzklage eines Reihenhaus-Wohnungseigentümers gegen den Bauträger, u.a. auch um Schallmängel aufgrund von Schallbrücken und mangelhaft ausgebildeter Trennfugen zwischen den Wandschalen sowie um eine verkleinerte Grundstücksfläche. Eigentümer hatten sich darüber hinaus durch gesonderte Vereinbarung wechselseitig ermächtigt, in eigenem Namen und auf eigenes Risiko sämtliche denkbaren Gewährleistungsansprüche (Nachbesserung, Mängelbeseitigung, Schadenersatz und/oder Minderung inkl. der Ausübung des jeweiligen Wahlrechtes) gegen den Bauträger geltend zu machen, und zwar sowohl hinsichtlich des jeweiligen Sondereigentums, als auch hinsichtlich des für die einzelnen Häuser abgrenzbaren Gemeinschaftseigentums und der den jeweiligen Häusern zugewiesenen Alleinnutzflächen.

2. Mit dieser Vereinbarung - selbst während eines Prozesses gegen den Bauträger abgeschlossen - sei auch der einzelne Eigentümer ermächtigt, sämtliche denkbaren Gewährleistungsansprüche im eigenen Namen und auf eigenes Risiko geltend zu machen; sie sei auch als Ermächtigung auszulegen, das Wahlrecht für die Gemeinschaft auszuüben und Zahlungen an sich zu verlangen (Ermächtigungsvoraussetzung im Sinne bisher verfestigter BGH-Rechtsprechung zu den sekundären Gewährleistungsrechten Minderung und kleiner Schadenersatz). Die getroffene Vereinbarung sei hier auch im Zusammenhang mit einer Teilungserklärungs-Vereinbarung zu sehen, wonach jeder Sondereigentümer so gestellt werden sollte, wie wenn das gemeinschaftliche Grundstück vermessen worden und jeder Sondereigentümer Alleineigentümer seines Reihenhauses und der ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesenen Flächen geworden sei. Überdies sollte jeder Eigentümer nach weiterer Vereinbarung in der Teilungserklärung die Räume des Reihenhauses, die nicht Sondereigentum seien, unter Ausschluss der anderen Eigentümer beliebig nutzen und verwalten können, was auch für An-, Aus-, Auf- und Umbaumaßnahmen gelten sollte.

Somit konnte der klagende Erwerber auch hinsichtlich der zwischen den Häusern vorhandenen Schallbrücken Schadenersatzansprüche geltend machen, aufgrund der Ermächtigung auch mit Leistung an sich (und nicht grundsätzlich nur mit Leistungsantrag auf Zahlung an die Gesamtgemeinschaft).

Link zur Entscheidung

( BGH, Urteil vom 28.10.1999, VII ZR 284/98= NZM 2/2000, 95)

zu Gruppe 6:  Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel