Vergemeinschaftung: Ansprüche auf Verschaffung von Eigentum

1 Leitsatz

Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 WEG ist weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden. Allerdings müssen auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden.

2 Normenkette

WEG § 10 Abs. 6, § 21

3 Sachverhalt

Bauträger B teilt ein Grundstück in Wohnungseigentum auf. Einen Teil des Grundstücks, das Flurstück 696, lässt er abschreiben, obwohl das geplante WEG-Gebäude damit bauordnungswidrig wird. Danach schließt B Bauträgerverträge für das verbliebene Flurstück 695. Später gibt die Baubehörde den Wohnungseigentümern unter Androhung von Zwangsgeld auf, die Abschreibung des Flurstücks 696 wegen Verstoßes gegen das Bauordnungsrecht "rückgängig" zu machen. Die Wohnungseigentümer beschließen deshalb, B auf Verschaffung des Eigentums am Flurstück 695 in Anspruch zu nehmen. Streitig ist, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insoweit tätig werden kann.

4 Entscheidung

Der BGH bejaht die Frage. Die Klage werde auf Ansprüche aus den Bauträgerverträgen gestützt. Die Ausübungsbefugnis ergebe sich jedenfalls daraus, dass die Wohnungseigentümer diese Ansprüche vergemeinschaftet hätten. Der entsprechende Beschluss sei auch wirksam. Denn die ordnungsmäßige Verwaltung erfordere es jeweils, einen gemeinschaftlichen Willen zu bilden. Der Beschluss sei auch nicht unwirksam. Denn er verändere nicht die sachenrechtlichen Grundlagen. Die Klage diene allein der Vorbereitung einer durch die Wohnungseigentümer selbst herbeizuführenden sachenrechtlichen Veränderung. Maßnahmen dieser Art seien Verwaltung i. S. v. § 21 WEG.

Hinweis

Nach ständiger BGH-Rechtsprechung können die Wohnungseigentümer ihre Rechte gegen den Bauträger auf ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums vergemeinschaften. Dies gilt selbst dann, wenn nur noch ein Wohnungseigentümer als Erwerber ein durchsetzbares Recht auf ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums haben sollte. Anerkannt hat der BGH die Möglichkeit einer Vergemeinschaftung auch für gemeinschaftliches Eigentum betreffende kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber (sog. Nachzügler), wenn diese Ansprüche – wie die werkvertraglichen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche – jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind. Nichts anderes gilt insoweit für die hier geltend gemachten Ansprüche.

Ob Maßnahmen, die eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen vorbereiten sollen, zur Verwaltung im Sinne des WEG gehören und mehrheitlich beschlossen werden können, war bislang im Übrigen streitig. Der BGH bejaht jetzt diese Möglichkeit. Dem kann man zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss, der solche Vorbereitungsmaßnahmen zum Gegenstand hat, verändert weder die sachenrechtlichen Grundlagen noch begründet er darauf bezogene schuldrechtliche Verpflichtungen. Einer Vereinbarung bedarf es nicht, weil regelmäßig ein konkreter Einzelfall geregelt werden soll. Deshalb ist entscheidend, ob Maßnahmen dieser Art von der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst sind. Das ist grundsätzlich zu bejahen. Allerdings müssen auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden.

5 Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.9.2019, V ZR 258/18