Problemüberblick
Im Fall geht es um eine Erhaltungsmaßnahme. Die Verwaltung hatte sich für die Vorbereitung der Beschlussfassung darum bemüht, Angebote einzuholen. Dabei hatte sie den Blick nur in der näheren Umgebung schweifen lassen.
Angebote (Konkurrenz- und Alternativangebote):
Es ist grundsätzlich erforderlich, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einem Vertragsschluss die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer vorbereitet. Nach bislang herrschender Meinung sind dazu grundsätzlich mehrere Angebote einzuholen. Dabei ist nicht nur, wie der Fall zeigt, in der näheren Umgebung oder in der Gemeinde, sondern grundsätzlich in einem Umkreis zu fragen, der es einem Unternehmer noch wirtschaftlich erscheinen lässt, ein Angebot abzugeben (siehe auch Luhmann/Letzner, NZM 2019, S. 243, 245). Dieser Unternehmer kann sich auch in einem anderen Land befinden (siehe auch Jacoby, ZWE 2019, S. 20, 21).
Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?
Die Frage, wie weit eine Verwaltung ihren Blick schweifen lassen muss, ist nicht pauschal zu beantworten. Im Ausgang ist zu fragen, welches Volumen eine Baumaßnahme hat. Je geringer dieses ist, desto eher wird es für Unternehmen, deren Sitz weit entfernt von der Wohnungseigentumsanlage liegt, betriebswirtschaftlich uninteressant sein, ein Angebot abzugeben. Dennoch sollte eine Verwaltung nicht zögern, auch jenseits des Sitzes der Wohnungseigentumsanlage bei Unternehmen um ein Angebot zu bitten. Damit die Verwaltung jedenfalls in keine Haftung kommt, sollte sie den Wohnungseigentümern ihr Vorgehen transparent machen und um Weisung bitten, wie die Wohnungseigentümer die Rechtslage einschätzen.
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