Verjährung (Miete) / 1.4 Beginn der Verjährung

Die Verjährung der in § 548 BGB genannten Ansprüche beginnt – unabhängig vom Zeitpunkt der Schadensentstehung – erst mit der Rückgabe. Dies gilt auch dann, wenn der Schaden erst einige Zeit nach der Rückgabe zutage tritt.^[1]

[1] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 8.6.2001, 24 U 198/00, WuM 2001, 397.

1.4.1 Begriff der Rückerlangung

Für die Frage der Rückerlangung kommt es deshalb grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter freien Zugang zur Mietsache hat. Darüber hinaus muss der Vermieter zur Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in der Lage sein. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben und der Vermieter den Besitz wiedererlangt hat.^[1] Die Rückgabe i. S. d. § 548 Abs. 1 BGB setzt mithin zum einen voraus, dass der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgibt und zum anderen, dass der Vermieter von der Besitzaufgabe Kenntnis erlangt.^[2]

Wichtig

Besitzaufgabe durch Schlüsselrückgabe

Maßgeblich ist i. d. R. die Rückgabe der Schlüssel, auch wenn nicht alle Schlüssel übergeben werden. Durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten kommt i. d. R. zum Ausdruck, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung endgültig aufgeben will.

Die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter setzt die Verjährungsfrist allerdings nicht in Lauf; erforderlich ist vielmehr, dass die Entgegennahme der Schlüssel durch den Vermieter als Akt der Inbesitznahme der Mietsache bewertet werden kann.^[3] Gibt der Mieter die Schlüssel an den Hauswart zurück, ist hinsichtlich der Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe zu unterscheiden:

1. Ist der Hauswart vom Vermieter zur Wohnungsabnahme bevollmächtigt, so muss er sich die Kenntnis des Hauswarts von der Besitzaufgabe gem. § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Erforderlich ist, dass "der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen".^[4]
2. Ist der Hauswart lediglich befugt, die Schlüssel in Empfang zu nehmen, aber zur Wohnungsabnahme nicht berechtigt, erlangt der Vermieter erst dann Kenntnis von der Besitzaufgabe, wenn ihm die Schlüssel ausgehändigt werden oder er in anderer Weise konkrete Kenntnis von der Besitzaufgabe erhält.^[5]

3. Entscheidend ist

   • vollständige unzweifelhafte Besitzaufgabe des Mieters,
   • in Kenntnis des Vermieters und
   • unmittelbare Sachherrschaft (also uneingeschränkter Besitz des Vermieters).

Achtung

Vertragsende

Der Besitzübergang vom Mieter zum Vermieter hat mit der rechtlichen Beendigung des Mietvertrags nichts zu tun! Wenn Sie also den Besitz der Wohnung 3 Tage vor dem Vertragsende erhalten, gilt der frühere Zeitpunkt.

[1] BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11.

[2] BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12.

[3] BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11.

[4] BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12, Rz. 18.

[5] BGH, a. a. O., Rz. 18.

1.4.2 Rückgabe vor Vertragsende

Wird die Mietsache bereits vor dem Vertragsende zurückgegeben und will sich der Vermieter gegen die Einrede der Verjährung sichern, stehen ihm 3 Möglichkeiten zur Verfügung:

1. Er kann mit dem Mieter vereinbaren, dass die Verjährung erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses oder zu einem noch späteren Zeitpunkt beginnt. Ebenso kann vereinbart werden, dass der Mieter für eine gewisse Zeit nach dem rechtlichen Vertragsende auf die Erhebung der Verjährungseinrede verzichtet.
2. Der Vermieter kann wegen der Renovierungsansprüche bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage erheben. Die Leistungsklage kann mit dem Verlangen auf Zahlung eines Vorschusses verbunden werden.
3. Wegen der sonstigen Ansprüche auf Schadensersatz kann eine Feststellungsklage erhoben werden. Das besondere Feststellungsinteresse ergibt sich aus der drohenden Verjährung.
4. Sobald der Schadensersatz beziffert werden kann, müssen Sie zur Leistungsklage überwechseln, also einen konkreten Zahlungsantrag stellen.

1.4.3 Teilrückgabe

Es gilt der Grundsatz, dass die Verjährung erst mit der vollständigen Rückgabe der Mietsache beginnt.

Eine Ausnahme gilt bei der Teilrückgabe. Sie liegt vor, wenn die Mietsache aus räumlich getrennten und selbstständig nutzbaren Teilen besteht und der Mieter einen Teil des Mietobjekts zurückgibt. In diesem Fall beginnt die Verjährung jeweils zu dem Zeitpunkt, zu dem der betreffende Teil der Mietsache zurückgegeben wird.

Hinweis

Unvollständige Räumung

Wenn bei unvollständiger Räumung der Mieter deutlich macht, dass er seine Räumungsverpflichtung nicht erfüllen wird, gibt er damit seinen Besitz auf und die Frist beginnt, wenn Sie Besitz haben und die Räumlichkeiten untersuchen können.

1.4.4 Zwangsräumung

Bei der Zwangsräumung beginnt die Verjährung, nachdem der Gerichtsvollzieher den Vermieter in den Besitz eingewiesen hat.

1.4.5 Übergabe an Mietnachfolger/Untermieter

Nachfolgemieter

Eine Besitzrückübertragung ist entbehrlich, wenn der bisherige Mieter die Mietsache im Einverständnis mit dem Vermieter dem Nachfolgemieter übergibt.

Bei der Übergabe an den Nachfolgemieter kommt es nicht darauf an, ob der Mieterwechsel durch den Eintritt des neuen Mieters in den bestehenden Mietvertrag erfolgt (Vertragswechsel) oder ob zwischen dem Vermieter und dem Nachfolgemieter ein ...