4.1.1 Verstoß gegen § 5 WiStG
Der Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete aufgrund von Mietpreisüberhöhungen gem. § 5 WiStG verjährt in 3 Jahren.
4.1.2 Fehlerhafte Wohnflächenangabe
Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt; die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.
Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung "mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste"; sie endet 3 Jahre später.
4.1.3 Ungekürzte Zahlung trotz Mangel
Hat der Mieter trotz eines Mangels der Mietsache den Mietzins ungekürzt weiterbezahlt, verjähren die Rückforderungsansprüche ebenfalls in 3 Jahren.
Gleiches gilt, wenn der Mieter die Minderungsquote zu gering bemessen hat.
4.1.4 Überzahlte Kostenmiete
Für Rückerstattungsansprüche wegen einer überzahlten Kostenmiete, die auf einer gesetzwidrigen Mietpreisvereinbarung beruht, gilt die Sondervorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG. Danach verjährt der Anspruch auf Rückerstattung nach Ablauf von 4 Jahren ab der Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an. Bei fortdauerndem Mietverhältnis beginnt die Verjährung also nicht mit dem Jahresende, sondern mit dem Zeitpunkt der Leistungserbringung. Bei beendetem Mietverhältnis gilt eine wesentlich kürzere Frist als nach § 195 BGB.
Nach der Rechtsprechung ist § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG keiner analogen Anwendung zugänglich; die Vorschrift gilt also nicht, wenn die Überzahlung aus einer einseitigen Mieterhöhung herrührt.
4.1.5 Rückforderungsansprüche des Mieters bei überzahlten Betriebskosten
In 3 Jahren verjähren auch die Rückforderungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Heizkosten und sonstiger Betriebskosten.
Verjährungsbeginn nach Abrechnungszugang
Der Rückerstattungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Betriebskostenvorauszahlungen wird erst nach Zugang der Abrechnung fällig. Vorher beginnt die Verjährung nicht zu laufen.
Verwechseln Sie die Abrechnungsfrist nicht mit der Verjährungsfrist
Die erste besagt nur, bis wann Sie abrechnen müssen und dass Sie ggf. einen Nachzahlungsanspruch verlieren. So müssen Vermieter, die einen kalenderjährlichen Abrechnungszeitraum haben, die Nebenkosten für 2023 bis zum 31.12.2024 abrechnen, sonst verlieren sie Nachzahlungsansprüche (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Die Verjährung des Mieters auf diese Abrechnung unterliegt aber der 3-jährigen Frist. Wenn Sie also in 2024 hätten abrechnen müssen, ist dieser Abrechnungsanspruch mit Ablauf des Jahres 2027 verjährt. Wenn Sie dann aber trotzdem in 2028 abrechnen, kann der Mieter noch bis Ablauf des Jahres 2031 Rückforderungsansprüche geltend machen, wenn er rechtzeitig widersprochen hat.
Etwas anderes gilt, wenn der Mieter auf eine unwirksame Umlagevereinbarung geleistet hat. In diesem Fall ergibt sich der Rückzahlungsanspruch des Mieters aus § 812 BGB. Der Bereicherungsanspruch entsteht mit der Zahlung der vermeintlich geschuldeten Betriebskostenvorauszahlung und endet 3 Jahre später zum Ende des Jahres.