VERJÄHRUNGSBEGINN - Die Rückgabe der Mietsache erfordert Besitzaufgabe durch den Mieter

Leitsatz

Die Rückgabe der Mietsache erfordert grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters durch vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters. Mit der Rückgabe beginnt auch die Verjährungsfrist erst noch entstehender Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache. Erhält der Mieter zur Durchführung der Renovierung Schlüssel zurück, wird dadurch die kurze Verjährung nicht gehemmt.

Fakten:

Der Vermieter verlangt Schadensersatz wegen Nichtdurchführung von vertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen. Der Mieter beruft sich auf Verjährung. Das Gericht g ibt dem Mieter recht. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Nach der Rechtsprechung des BGH erfordert die "Rückgabe" der Mietsache grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters. Der Vermieter muss also in die Lage versetzt werden, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Andererseits ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe durch den Mieter erforderlich. Entscheidend ist, dass der Mieter dem Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft am Mietobjekt überträgt. Durch die Schlüsselübergabe hatte der Vermieter hier die Möglichkeit, das Objekt zu betreten und Feststellungen zu den vom Mieter zu leistenden Arbeiten zu treffen. Darauf, ob der Vermieter der Auffassung ist, der Mieter habe nicht alle Schlüssel zurückgegeben, kommt es hier nicht an. Entscheidend ist allein, ob der Vermieter die Möglichkeit hatte, die Mieträume zu prüfen. Dabei spielen die subjektiven Vorstellungen der Parteien über die mögliche rechtliche Relevanz ihres Verhaltens keine Rolle. Die Vorstellung der Parteien, dass die Rückgabe der Mieträume erst nach Abschluss der Renovierungsarbeiten erfolgen sollte, ist daher ohne Belang. Dass der Mieter die Schlüssel nochmals zurückverlangte, um Renovierungsarbeiten durchzuführen, unterbrach die Verjährungsfrist nicht.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2007, I-24 U 111/06

Fazit:

Die Verjährungsfrist beginnt für den Vermieter mit der Erlangung der vollständigen Sachherrschaft über die Mietsache, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis zu dieser Zeit bereits beendet ist. Der Gesetzgeber will den Vermieter mit dieser Regelung dazu veranlassen, den Zustand der Mietsache unverzüglich zu prüfen und Ansprüche geltend zu machen, damit langwierige Streitigkeiten über Art, Umfang und Urheberschaft der Verschlechterungen der Mietsache vermieden werden. Hat der Einbehalt von Schlüsseln durch den Mieter zur Folge, dass der Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache nicht zurückerlangt, liegt keine die Verjährungsfrist auslösende Rückgabe der Mietsache vor. Auch wenn hier die Auffassung vertreten wird, die subjektive Vorstellung der Parteien zum Rückgabezeitpunkt sei irrelevant, so sei angemerkt, dass eine ausdrückliche einvernehmliche Vereinbarung über den Rückgabezeitpunkt im Einzelfall von Belang sein kann.