Vermieter ist zur Einrichtung eines Kautionskontos verpflichtet

Leitsatz

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 551 Abs. 3

Kommentar

Die Parteien schlossen im März 2007 einen Mietvertrag über eine Wohnung, der hinsichtlich der Kaution folgende Formularklausel enthielt:

"Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 EUR auf ein Mietkautionskonto – Übergabe bei Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut ... anzulegen ... Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen ...".

Der Mieter hat erklärt, dass er die Kaution erst bezahle, wenn ihm der Vermieter ein Konto nachweise, das die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfülle. Der Vermieter hat das Mietverhältnis wegen der Nichtzahlung der Kaution fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Der BGH hatte über die Wirksamkeit der Kündigung zu entscheiden. Dabei war zu klären, ob dem zur Kautionszahlung verpflichteten Mieter ein Anspruch zusteht, dass ihm ein insolvenzfestes Konto nachgewiesen wird.

Die Frage ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. In § 551 Abs. 3 Satz 1 und 3 BGB ist allerdings bestimmt, dass der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme von seinem Vermögen getrennt anzulegen hat. Der Wortlaut dieser Regelung spricht dafür, dass der Mieter eine Barkaution zunächst dem Vermieter übergeben und dass dieser sodann die Geldsumme (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB) anlegen muss. Mit dem Sinn und Zweck der Vorschrift steht eine solche Praxis allerdings nicht im Einklang. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers soll die Pflicht zur getrennten Anlage der Kaution sicherstellen, dass die Sicherheit im Fall der Insolvenz des Vermieters im Vermögen des Mieters bleibt und dass die kontoführende Bank kein Pfandrecht an der Kaution geltend machen kann (BT-Drucks. 9/2079 S. 10).

Hieraus leitet der BGH ab, dass der Vermieter ein solches Kautionskonto einzurichten und gegenüber dem Mieter nachzuweisen hat. Zu einer Übergabe von Bargeld ist der Mieter ebenso wenig verpflichtet wie zur Einzahlung der Kautionssumme auf das gewöhnliche Privat- oder Geschäftskonto des Vermieters.

Praxis-Tipp

Kautionsklausel vereinbaren

Der Vermieter sollte in den Mietvertrag folgende Klausel aufnehmen:

"Der Mieter leistet dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von ... EUR. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses, die folgenden Raten sind mit der zweiten und dritten Miete fällig. Die Kautionssumme ist auf das Konto Nr. ... bei der ...-Bank einzuzahlen. Hierbei handelt es sich um ein insolvenzfestes Anderkonto i.S.d. § 551 Abs. 3 BGB."

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 98/10, NJW 2011 S. 59