Vermieter muss keine Maklerkosten für Immobilienkauf ersetzen

1 Leitsatz

Ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die hierfür angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen.

2 Das Problem

In 2 Fällen verlangen die ehemaligen Mieter von Wohnungen von den Ex-Vermietern die Erstattung von Maklerkosten für den Kauf von Wohneigentum.

Im 1. Fall hatte der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt. Während des Räumungsprozesses kaufte der Mieter eine Eigentumswohnung. Hierfür zahlte er eine Maklerprovision von 29.500 EUR. Der Räumungsrechtsstreit endete mit einem Vergleich, in dem sich der Mieter zum Auszug verpflichtete. Nach dem Auszug des Mieters realisierte der Vermieter den in der Kündigung behaupteten Eigenbedarf nicht. Der ehemalige Mieter verlangt nun unter Berufung darauf, der Eigenbedarf sei vorgetäuscht gewesen, vom Vermieter Schadensersatz, darunter Erstattung der Maklerkosten, die für den Erwerb der Wohnung angefallen sind.

Im 2. Fall hatte der Mieter den Mietvertrag wegen eines Fehlverhalten des Vermieters fristlos gekündigt und dann ein Einfamilienhaus gekauft. Die hierfür angefallenen Maklerkosten von 13.000 EUR verlangt er vom Vermieter als Schadensersatz.

3 Die Entscheidung

Der BGH gibt in beiden Fällen den Vermietern Recht.

Die Schadensersatzpflicht eines pflichtwidrig handelnden Vermieters umfasst nicht die Maklerkosten, die einem Mieter entstehen, der von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt.

Zwar ist der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung bzw. einem Hausanwesen eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine Pflichtverletzung des Vermieters. Es ist nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass ein Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nimmt, künftig lieber in Eigentum zu wohnen und zu dessen Erwerb einen Makler zu beauftragen.

Allerdings sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Vermieter haften nur für die Schadensfolgen, die durch die verletzte Vertragspflicht abgewendet werden sollten. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen. Das ist bezüglich der Maklerkosten für den Kauf einer Immobilie nicht der Fall.

Die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen.

Anders als ein Mieter unterliegt ein Eigentümer hinsichtlich der Nutzung seiner Wohnung keinen vertraglichen Bindungen. Außerdem ist das Nutzungsrecht nicht zeitlich begrenzt, während einem Mieter nur ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht.

Ein bisheriger Mieter, der sich zum Erwerb einer Wohnung oder eines Hausanwesens entscheidet, verfolgt hinsichtlich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher. Hierdurch anfallende Kosten stehen nicht mehr in dem gebotenen inneren Zusammenhang zu einer Pflichtverletzung des Vermieters.

4 Entscheidung

BGH, Urteile v. 9.12.2020, VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18