Vermietete Eigentumswohnung (WEMoG) / 4.3.2 Interessen des vermietenden Wohnungseigentümers

Konservierungsinteresse

Aufseiten des Vermieters ist zunächst sein Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Dieses besteht darin, dass durch eine bauliche Veränderung nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Dieses Interesse ist typischerweise umso gewichtiger, je umfangreicher der beabsichtigte Eingriff ist. Selbstverständlich ist auch zu berücksichtigen, ob durch die bauliche Veränderung ein gefahrträchtiger Zustand oder eine baurechtswidrige Situation geschaffen würde. Der Mieter muss daher den Vermieter ausreichend über die Einzelheiten der begehrten baulichen Veränderung informieren. Kommt der Mieter seiner insoweit bestehenden Informationspflicht nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern.

Rechtsbeziehungen zu Dritten

Ebenfalls zu beachten ist das Interesse des Vermieters daran, dass die bauliche Veränderung keine negativen Auswirkungen auf seine Rechtsbeziehungen zu Dritten hat, etwa zu anderen Mietern oder Grundstücksnachbarn. Besteht die berechtigte Befürchtung, dass diese gegen den Vermieter wegen der baulichen Veränderung Rechte geltend machen könnten – etwa in Form einer Mietminderung, weil durch die bauliche Veränderung in das Gebrauchsrecht der übrigen Mieter eingegriffen wird –, so ist dies im Rahmen des Vermieterinteresses bei der Abwägung zu berücksichtigen. Gerade im Fall von vermietetem Wohnungseigentum sind die Interessen anderer Eigentümer und ggf. deren Mietern ohnehin über die nach § 20 Abs. 2 WEG erforderliche Beschlussfassung zu berücksichtigen.

Rückbaurisiko

Zugunsten des Vermieters ist auch ein etwaiges Rückbaurisiko zu berücksichtigen. Zwar ist der Mieter nach allgemeinen Vorschriften bei Vertragsende zum Rückbau der baulichen Veränderung verpflichtet. Kommt der Mieter dem aber nicht nach und will der Vermieter die bauliche Veränderung zurückbauen, so muss er den Rückbau auf eigene Kosten ausführen und den Mieter auf Kostenersatz in Anspruch nehmen. Ist der Mieter zahlungsunfähig, träfen die Rückbaukosten den Vermieter. Bei umfangreichen baulichen Veränderungen wird dieses Risiko für den Vermieter wohl kaum zumutbar sein. So sich der Mieter dann nicht zur Leistung einer zusätzlichen Mietsicherheit gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB bereit erklärt, wird der Anspruch auf Durchführung der baulichen Maßnahme gegen den Vermieter nicht erfolgreich durchsetzbar sein. Erklärt sich der Mieter andererseits zur Sicherheitsleistung bereit, wird das Rückbaurisiko minimiert, sodass der Vermieter seine Erlaubnis nur aus anderen Gründen verweigern kann. Im Übrigen soll der Vermieter seine Erlaubnis zum Bau etwa einer Rollstuhlrampe von einer Sicherheitsleistung für den etwaigen Rückbau bei Auszug des Mieters abhängig machen können.^[1]

[1] LG Berlin, Urteil v. 21.10.2022, 66 S 75/22.