Vermietetes Sondereigentum - Keine kurze Verjährung für Ansprüche der Gemeinschaft

Leitsatz

Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine Anwendung.

Fakten:

Ein Wohnungseigentümer hatte seine Wohnung vermietet. Beim Auszug der Mieter wurde von diesen der gemeinschaftliche Fahrstuhl beschädigt. Der entsprechende Anspruch wurde erst eineinhalb Jahre später gerichtlich geltend gemacht. Die Mieter hatten insoweit die Einrede der Verjährung erhoben, weshalb noch das vorbefasste OLG Stuttgart (vergleiche Besprechung in IW …) die Klage unter Berufung auf die mietrechtliche Bestimmung des § 548 Abs. 1 BGB abgewiesen hatte. Der BGH hat nun insoweit aber klargestellt, dass diese Verjährungsvorschrift keine Anwendung bei Ansprüchen der durch Mieter eines Wohnungseigentümers geschädigten Wohnungseigentümergemeinschaf findet.

Nach der genannten Vorschrift verjähren Ansprüche des Vermieters gegen

seine Mieter wegen einer Beschädigung der Mietsache innerhalb von sechs Monaten seit Rückgabe der Mietsache. Hiermit aber hat es auch sein Bewenden. Es besteht kein Grund, diese Vorschrift auch auf Ansprüche der Gemeinschaf wegen einer Beschädigung des Gemeinschafseigentums gegen die Mieter eines Wohnungseigentümers auszuweiten. Der vermietende Wohnungseigentümer kann nämlich gemäß § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Er entscheidet über die Nutzung seines Sondereigentums allein. Er kann es vermieten und dem Mieter in diesem Rahmen auch den Mitgebrauch des Gemeinschafseigentums verschaffen. Die Überlassung der Mietsache und insoweit auch der Mitgebrauch des Gemeinschafseigentums durch den Mieter, beruht insoweit nicht auf einer Verfügung der Wohnungseigentümergemeinschaf über das Gemeinschafseigentum, sondern allein auf einer Disposition des vermietenden Wohnungseigentümers. Die Wohnungseigentümergemeinschaf hat außerdem vielfach keine Kenntnis vom Auszug eines Mieters eines ihrer Wohnungseigentümer. Sie hat demgemäß auch keine Veranlassung, das dem Mieter zum Mitgebrauch überlassene Gemeinschafseigentum wie Hauseingangsbereich, Treppenhaus und Aufzug zeitnah zum Auszug oder der Rückgabe der Wohnung zu untersuchen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 29.06.2011, VIII ZR 349/10BGH, Urteil vom 29.6.2011 – VIII ZR 349/10

Fazit:

Die Entscheidung überzeugt. Bei der Anmietung einer Eigentumswohnung ist es nämlich auch für den verständigen Mieter erkennbar, dass eine vertragswidrige Nutzung von im Gemeinschafseigentum stehenden Sachen Eigentumsrechte der nicht am Mietvertrag beteiligten - und auch nicht dem "Lager" des Vermieters zuzurechnenden - Wohnungseigentümergemeinschaf verletzen kann. Da insoweit aber auch klar ist, dass die Eigentümergemeinschaf an dem Mietverhältnis nicht beteiligt ist, können auch Sonderregelungen des Mietrechts nicht einschlägig sein. Entsprechende Ersatzansprüche der Gemeinschaf verjähren also innerhalb der Drei-Jahres-Frist der §§ 195, 199 BGB.