Verneinte Übernahme von Dachgeschossausbau-Folgekosten durch einen Erwerber (Rechtsnachfolger) aufgrund nur schuldrechtlich wirkender Vereinbarungsregelung

Normenkette

§ 10 Abs. 1, 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Ein Erwerber von Wohnungseigentum kann ohne individualvertragliche Übernahme nicht für die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Folgekosten (Instandsetzungskosten) des vor seinem Erwerb erfolgten Ausbaues seiner Dachgeschosswohnung in Anspruch genommen werden, wenn eine solche Kostenpflicht nicht in der von der Eintragungsbewilligung gedeckten Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, sondern nur in einem Anhang der notariellen Teilungserklärung (mit der Überschrift "Schuldrechtliche Bestimmungen ...") vorgesehen ist.

2. Im vorliegenden Fall wurden in einem Weiterverkaufsfall solche schuldrechtlich wirkenden Bestimmungen nicht auf den Rechtsnachfolger erwerbsvertraglich übertragen. Hinsichtlich der hier anstehenden Instandsetzungsmaßnahmen (Badezimmerfenster, Dachterrassenabdichtung) musste es deshalb bei der Auftrags- und Kostenbeteiligungspflicht aller (seinerzeitigen) Eigentümer verbleiben. Die schuldrechtlichen Sonderregelungen wurden ausdrücklich nicht als "Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen", wurden deshalb auch nicht von der entsprechenden Eintragungsbewilligung erfasst. Der Rechtsnachfolger hatte vorliegend allein die Vereinbarungen aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung übernommen.

3. Die Entscheidung befasst sich auch noch mit der Auslegung des verwendeten Begriffs von "Kosten und Folgekosten", also Nachbesserungskosten oder Kosten zur Wiederherstellung des beim Ausbau beeinträchtigten Gemeinschaftseigentums und auch künftige Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Insoweit wurde der Begriff der Folgekosten im vorliegenden Fall restriktiv ausgelegt (Verknüpfung von Folgekosten nur mit dem Ausbaurecht). Aufgrund bereits in der Teilungserklärung enthaltener Ausbauermächtigung konnte vorliegend auch nicht mehr auf Grundsätze des § 22 Abs. 1 WEG und etwaige Kostenbefreiung nach § 16 Abs. 3 WEG (Kostenfreistellung für nicht zustimmende Eigentümer) abgestellt werden.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert III. Instanz von DM 4.798,22.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 23.12.1998, 24 W 4996/98)

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