Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums; fehlende Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Verweigerung der Zustimmung zur Teilung eines Wohnungseigentums

Leitsatz

1. Zulässige Teilung eines Wohnungseigentums und eines "Sommerhaus"-Nebengebäudes (Badehaus) auf Sondernutzungsfläche zu diesem Wohnungseigentum
2. Nichtiger Beschluss auf Veräußerungszustimmungsverweigerung
3. Ein Badehaus-Sondereigentum kann auch als Zweitwohnsitz genutzt werden
4. Privates Feststellungsinteresse an Beschlussnichtigkeit wegen der beabsichtigten Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Veräußerers gegen die Gemeinschaft

Normenkette

(§§ 4, 12, 25 WEG; § 256 ZPO)

Kommentar

1. Ein Wohnungseigentümer, der wegen Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums gegen die übrigen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen will, hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses über die Versagung der Zustimmung.
2. Ein Beschluss, durch den die Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Teilung eines Wohnungseigentums versagen, ist wegen fehlender Beschlusskompetenz unwirksam (BGH vom 20.09.2000, NJW 2000, 3500); der betroffene Eigentümer hat hier ebenfalls ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Beschlussnichtigkeit.
3. Im vorliegenden Fall war das Wohnungseigentum der Antragstellerin im Grundbuch als "Sondereigentum an Wohnung und Badehaus" bezeichnet. In der ursprünglichen Teilungserklärung stand im Zusammenhang mit der Einräumung von Sondernutzungsrechten bei der Bezeichnung des Wohnungseigentums der Antragstellerin, das Nebengebäude als "Sommerhaus". Die Antragstellerin teilte mit Urkunde aus dem Jahre 2000 das ihr gehörende Wohnungseigentum in zwei neu gebildete Sondereigentumseinheiten auf, begründete also ein eigenständiges Sondereigentum am Badehaus. Nachfolgend wollte sie dieses Badehaus-Sondereigentum weiterveräußern; die Gemeinschaft verweigerte die Zustimmung. Nach Ansicht des Senats liegt hier kein wichtiger Grund für eine Zustimmungsverweigerung vor. Ein solcher Grund besteht nur dann, wenn konkret zu befürchten ist, dass der künftige Wohnungseigentümer persönlich oder finanziell unzuverlässig ist; dies gilt auch dann, wenn ein Erwerber das Eigentum in unzulässiger Weise zu nutzen beabsichtigt. Vorliegend sollte das Badehaus allerdings nur als Zweitwohnsitz am Wochenende von einem Erwerber genutzt werden, also nicht zum dauerhaften Bewohnen. Eine solche beabsichtigte Nutzungsart verstößt nicht gegen die vereinbarte Zweckbestimmung in objektiver Auslegung. Begriffe wie "Badehaus" oder "Sommerhaus" sprechen für die Zulässigkeit einer Nutzung, die über die bloße Benutzung in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Baden hinausgeht. Überdies war auch das Badehaus der Antragstellerin von einer eigenen Sondernutzungsfläche umgeben.
4. Auch ein Beschluss der Gemeinschaft, die Zustimmung zu einem Nachtrag der Teilungserklärung zu verweigern und zum Antrag an das Grundbuchamt, den Eintragungsantrag zurückzuweisen, ist nichtig. Insoweit besteht ein Feststellungsinteresse dieser Nichtigkeit, dass die Teilung auch ohne Zustimmung der anderen Eigentümer zulässig sei. Nach ständiger Rechtsprechung (BGH, NJW 1968, 499 und BGH v. 24.11.1978, V ZB 2/78, NJW 1979, 870) kann ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum aufteilen, ohne dass er dazu der Zustimmung anderer Eigentümer bedarf. Eine solche Zustimmung ist im vorliegenden Fall auch nicht deshalb erforderlich, weil mit der Aufteilung des Wohnungseigentums eine festgelegte Zweckbestimmung geändert würde. Im Übrigen enthielt der Nachtrag zur Teilungserklärung keine Änderung der Zweckbestimmung. Die bloße abstrakte Gefahr einer tatsächlich vereinbarungswidrigen Nutzung führt nicht zu einer rechtlichen Veränderung der Zweckbestimmung. Somit konnten die Eigentümer auf die Teilung des Wohnungseigentums keinen Einfluss nehmen, so dass es auch an ihrer Beschlusskompetenz fehlte, der Beschluss also nichtig war.
5. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert III. Instanz von 40.000 EUR.

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 06.03.2003, 2Z BR 90/02)

Anmerkung

Dass stets eine Unterteilung eines Wohnungseigentums ohne Zustimmung der restlichen Eigentümer zulässig sei, möchte ich allerdings bezweifeln, da es insoweit häufig auch z.B. bei Unterteilung eines Wohnungseigentums in einem Hause bauliche Veränderungen gibt, welche die Rechte anderer Eigentümer nachteilig tangieren könnten (Schaffung weiterer Sanitär- und Küchenräume sowie einer separaten Zugangstüre vom Gemeinschaftseigentum aus bzw. zum gemeinschaftlichen Flur- und Treppenbereich, Leitungsveränderungen usw.). Im vorliegenden Fall bestand allerdings bereits eine räumliche Trennung der Wohnung vom separaten Nebengebäude (auf Sondernutzungsfläche), ohne dass hier Nachteilsfolgen durch die rechtliche Trennung (Aufteilung) erkennbar waren. Ebenso war zu Recht in diesem Fall nicht von einer vereinbarungswidrigen Nutzung beim neu gebildeten Badehaus-Sondereigentum auszugehen, so dass die Senatsentscheidung unter Aufhebung beider Vorinstanzentscheidungen zu Recht erging.