Versammlung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es zum einen um eine Frage des alten Rechts. Sie lautet: Wie lange kann einem Wohnungseigentümer das Recht zustehen, den Verwalter allein zu bestimmen? Zum anderen geht es um die Frage, wer befugt ist, zur Versammlung zu laden und was für formale Beschlussmängel gilt.

Verwalterbestellung durch einen Wohnungseigentümer

Zum "Altrecht" hält der BGH dafür, dass die Befugnis, allein einen Verwalter zu bestimmen, mit Beginn der werdenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer endete. Diese Sichtweise entspricht der h. M.

Was aber gilt im neuen Recht? Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter. Der Bauträger ist der erste Wohnungseigentümer. Solange er allein ist, kann er auch allein Beschlüsse fassen. Er kann also allein beschließen, wer der Verwalter sein soll. Einen Bedarf, den Verwalter in der Gemeinschaftsordnung zu bestimmen oder dort eine Klausel aufzunehmen, die es erlaubt, den Verwalter zu bestimmen, gibt es nicht. Geht der Bauträger dennoch so vor, ist streitig, ob die Bestimmung jetzt als unwirksam anzusehen ist.

Gäbe es eine aktuelle Vereinbarung, die es dem Bauträger erlaubte, den Verwalter zu bestimmen, wäre diese im Übrigen in dem Moment unwirksam, wo es 2 Wohnungseigentümer oder 1 Wohnungseigentümer und 1 werdenden Wohnungseigentümer gibt.

Ladung durch einen Nichtberechtigten

Ruft ein Nichtberechtigter die Versammlung der Eigentümer ein, sind auf dieser Versammlung gefasste Beschlüsse anfechtbar, nach h. M. aber nicht nichtig. Notwendig ist allerdings, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes die Ladung zu einer Versammlung der Eigentümer von einer wenigstens potenziell für eine Ladung infrage kommenden Person ausgesprochen wird. Eine Zurechnung kommt bei einer Ladung als Verwaltungsmaßnahme nur in Betracht, wenn die Person für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln könnte. Lädt z. B., wie im Fall, ein "bestellter" Verwalter, sind alle auf der entsprechenden Versammlung gefassten Beschlüsse wegen dieses formalen Mangels nur anfechtbar.

Der Ladungsmangel wird nach bislang wohl h. M. geheilt, wenn in der Versammlung sämtliche Eigentümer anwesend sind und die fehlerhafte Einberufung trotz ihrer Kenntnis des Mangels durch ihre Teilnahme zumindest stillschweigend genehmigen (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 84). Davon weicht der BGH ab. Er meint, es reiche schon, wenn sämtliche Wohnungseigentümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnehmen. Ob ihnen der Mangel bekannt war, sei unerheblich. Daran sollte sich die Praxis orientieren. Ich selbst werde aber weiterhin verlangen, dass die Wohnungseigentümer wissen müssen, dass es einen Ladungsmangel gibt. Nur dann können sie es selbstbestimmt akzeptieren, trotzdem zu verhandeln und zu entscheiden.

Universalversammlung

Kommen sämtliche Wohnungseigentümer durch eine Einigung oder aufgrund einer Ladung in einer Stätte zusammen, sind sie also in Person erschienen oder wirksam vertreten, liegt eine Universalversammlung (Vollversammlung) vor. Die Universalversammlung heilt, wie der Fall zeigt, sämtliche Einberufungsmängel, wenn sämtliche Wohnungseigentümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnehmen (s. a. BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10, Rn. 7).

Die Tatsache allein, dass ein Wohnungseigentümer bei einer Universalversammlung anwesend ist und sich an der Abstimmung beteiligt, muss allerdings nicht zwingend bedeuten, dass von einer die Einladungsmängel heilenden Universalversammlung auszugehen ist. Eine Heilung ohne Verzicht kommt nicht in Betracht. Einer ausdrücklichen "Rüge" des Ladungsmangels bedarf es aber nicht.