Versammlung

1 Leitsatz

Eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung, mit der sich der zunächst zum Verwalter bestellte aufteilende Eigentümer die einseitige Bestimmung eines anderen Verwalters in der Aufteilungsphase vorbehält, ist unter Geltung des WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung jedenfalls insoweit unwirksam, als der Vorbehalt nach Entstehung der (werdenden) Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fortgelten soll.

Der Mangel der Einberufung der Versammlung durch einen Nichtberechtigten wird geheilt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnehmen.

2 Normenkette

§§ 18, 27 WEG; §§ 677ff.; 812 ff. BGB

3 Das Problem

Bauträger T errichtet eine Wohnungseigentumsanlage. In der von ihm initiierten Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Zum ersten Verwalter wird T bestellt. Ihm obliegt das Recht, bis zum vollständigen Bezug des Objekts für einen Zeitraum bis zum 31.12.2020 einen anderweitigen Verwalter einseitig zu bestimmen." Im April 2019 bestimmt T eine X zur Verwalterin und schließt mit dieser einen Verwaltervertrag.

Mit Schreiben vom 28.5.2019 lädt X zu einer Versammlung für den 14.6.2019 ein. In der Versammlung genehmigen die Wohnungseigentümer den Wirtschaftsplan für das Jahr 2019 und einen Plan für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage 2019. Gegen diese Beschlüsse geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG gibt der Klage statt, das LG weist die Klage auf die Berufung der anderen Wohnungseigentümer (es gilt noch altes Verfahrensrecht) ab. Mit der von dem LG zugelassenen Revision will K weiterhin erreichen, dass die Beschlüsse für ungültig erklärt werden.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! X sei zwar nicht befugt gewesen, zu laden. Die Befugnis des T, einen Verwalter zu bestimmen, sei erloschen gewesen. Im bis zum 30.11.2020 geltenden Recht sei gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. eine einseitige Verwalterbestellung nicht mehr möglich gewesen, nachdem die (werdende) Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstanden sei. Von da an müssten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung des Verwalters beschließen.

Dieser formale Mangel habe aber nicht dazu geführt, dass die Beschlüsse für ungültig zu erklären seien. Es habe sich nämlich um eine Versammlung gehalten, da X jedenfalls potenziell einberufungsberechtigt gewesen sei. Infolgedessen komme es darauf an, ob sich die fehlende Berechtigung der X zur Einberufung auf die Beschlüsse ausgewirkt habe. Das sei zu verneinen. Wenn eine Versammlung von einem Nichtberechtigten einberufen werde, sei dieser Mangel unerheblich, wenn sämtliche Wohnungseigentümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnähmen. Ob ihnen bekannt sei, dass die Person, welche die Versammlung einberufen habe, dazu nicht berechtigt war, sei unerheblich (Hinweis u. a. auf BayObLG, Beschluss v. 2.3.2001, 2 Z BR 88/00, ZWE 2001 S. 550, 551). So liege es aber im Fall: nach den Feststellungen des Berufungsgerichts seien sämtliche stimmberechtigten Wohnungseigentümer anwesend gewesen.

Ein formaler Ladungsmangel liege auch nicht darin, dass X den Beschluss über den Wirtschaftsplan entgegen § 23 Abs. 2 WEG nicht angekündigt hatte. Auch ein solcher Mangel werde geheilt, wenn, wie im Fall, sämtliche stimmberechtigten Wohnungseigentümer anwesend seien und in Kenntnis der Tagesordnung abstimmten. Richtig sei ferner, dass X den Wohnungseigentümern auch den Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne nicht mit dem Einladungsschreiben übersandt habe. Auch hierauf komme es aber nicht an. Denn X habe diese Unterlagen bereits mit einem Schreiben vom 19.5.2019 übersandt.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es zum einen um eine Frage des alten Rechts. Sie lautet: Wie lange kann einem Wohnungseigentümer das Recht zustehen, den Verwalter allein zu bestimmen? Zum anderen geht es um die Frage, wer befugt ist, zur Versammlung zu laden und was für formale Beschlussmängel gilt.

Verwalterbestellung durch einen Wohnungseigentümer

Zum "Altrecht" hält der BGH dafür, dass die Befugnis, allein einen Verwalter zu bestimmen, mit Beginn der werdenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer endete. Diese Sichtweise entspricht der h. M.

Was aber gilt im neuen Recht? Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter. Der Bauträger ist der erste Wohnungseigentümer. Solange er allein ist, kann er auch allein Beschlüsse fassen. Er kann also allein beschließen, wer der Verwalter sein soll. Einen Bedarf, den Verwalter in der Gemeinschaftsordnung zu bestimmen oder dort eine Klausel aufzunehmen, die es erlaubt, den Verwalter zu bestimmen, gibt es nicht. Geht der Bauträger dennoch so vor, ist streitig, ob die Bestimmung jetzt als unwirksam anzusehen ist.

Gäbe es eine aktuelle Vereinbarung, die es dem Bauträger erlaubte, den Verwalter zu bestimmen, wäre diese im Übrigen in dem Moment unwirksam, wo es 2 Wohnungseigentümer oder 1 Wohnungseigentümer und 1 werdenden Wohnungseigentümer gibt.

Ladung durch einen Nichtberechtigten

Ruft ein Nichtberechtigter die Versammlung der Eigentümer ein, sind auf dieser Versammlung gefasste...