Versammlung: Schadensersatz für Abstimmungsverhalten

1 Leitsatz

Ein Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer gemäß § 280 BGB i. V. m. § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG wegen Nichtdurchführung von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen setzt voraus, dass dem verlangenden Wohnungseigentümer ein Schaden entstanden sein kann.

2 Normenkette

WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2; BGB § 280

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K verklagt Wohnungseigentümer B1 bis B10 wegen Mietminderung von Mieter M auf Schadensersatz. Die beklagten Wohnungseigentümer hatten – wie mittlerweile rechtskräftig entschieden ist – im Jahr 2014 zu Unrecht nicht zugestimmt, dass eine Deckendämmung angebracht wird, dass Versprünge in 3 Lichtschächten beseitigt werden und dass eine Türschwelle überarbeitet wird.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Ein Schadensersatzanspruch wegen Nichtdurchführung von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen setze voraus, dass K ein Schaden entstanden sei. Daran fehle es. Die Miete sei nicht gemindert. M habe bei der entscheidenden Versammlung K vertreten. M habe also gewusst, dass die Wohnungseigentümer nicht bereit waren, die von K geltend gemachten Mängel zu beseitigen. Das Mietminderungsrecht sei daher grundsätzlich gemäß § 536b BGB wegen Kenntnis des Mangels der Mietsache bei Vertragsabschluss ausgeschlossen. K könne sich auch nicht darauf berufen, M mehrmals zugesichert zu haben, dass die Mängel beseitigt werden. Diese Zusicherungen seien vor der Versammlung und vor Vertragsschluss abgegeben worden.

Hinweis

Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer von anderen Wohnungseigentümern Schadensersatz, weil diese sich zu Unrecht gegen eine Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gewandt haben. Dieser Anspruch ist vorstellbar. Allerdings sind die Wohnungseigentümer im Grundsatz weder zur Teilnahme an einer Versammlung noch zur Mitwirkung an der Willensbildung verpflichtet. Auch können sie – ebenso wie ein Alleineigentümer – selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen in den Grenzen von § 903 BGB unterlassen, solange und soweit sie sich hierüber einig sind. Anders liegt es aber dann, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und dies von einem Wohnungseigentümer verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet; hier ergibt sich eine Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer schon aus der gegenseitigen Treuepflicht (BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16, Rz. 24). Erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden, dass die übrigen Wohnungseigentümer zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen nicht beschließen, kann er von denjenigen Wohnungseigentümern (als Gesamtschuldner) Ersatz verlangen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14, Rz. 18). Das Gericht lehnt diesen Anspruch wegen einer mietrechtlichen Besonderheit ab. Denn der klagende Wohnungseigentümer macht einen Mietausfallschaden geltend. Diesen hat er aber nicht, wenn es zu keiner Mietminderung kommen kann. So liegt es nach § 536b Satz 1 BGB, wenn der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kennt und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehält.

Repetitorium: Hinweispflichten des Verwalters

Ein Wohnungseigentümer hat ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich nur dann zu vertreten, wenn er bereits mit der Einberufung der Versammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des gemeinschaftlichen Eigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer informiert worden ist. Etwas anderes gilt dann, wenn ihm die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt waren oder über die Umstände in der Versammlung unterrichtet wurde.

4.1 Entscheidung

AG München, Urteil v. 23.5.2019, 484 C 25749/17