Versorgungssperre im Mietverhältnis / 1.1.2 Das Verhältnis der Mieter zum Vermieter

Der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Versorgung der Wohnung mit Wärme und Wasser folgt in der Regel aus § 535 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum Vertragsgebrauch geeigneten Zustand zu erhalten; der geschuldete Mietgebrauch ist beeinträchtigt, wenn der Vermieter die Versorgungsleistungen einstellt. Eine solche Maßnahme ist als Mangel der Mietsache zu bewerten mit der weiteren Folge, dass dem Mieter neben den Erfüllungsansprüchen die Gewährleistungsrechte nach den §§ 536 ff. BGB zustehen. Hieraus ergeben sich folgende Befugnisse:

1.1.2.1 Erfüllungsanspruch

Der Mieter kann den Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB auf Wiederaufnahme der Versorgung mit Wasser und Energie in Anspruch nehmen. Wegen der Eilbedürftigkeit kann der Anspruch auch im Wege der einstweiligen Verfügung geltend gemacht werden. Nach § 535 BGB besteht die Verpflichtung des Vermieters allerdings nur während der Mietzeit.

Im Gesetz ist die Frage, ob der Vermieter die Versorgungsleistungen nach Ende der Mietzeit einstellen kann, nicht geregelt. In § 546a BGB ist lediglich bestimmt, dass der Vermieter für die Zeit nach Beendigung der Mietzeit bis zur Räumung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen oder der ortsüblichen Miete verlangen kann. Der BGH sieht hierin einen vertraglichen Anspruch eigener Art, der an die Stelle des Mietzinsanspruchs tritt.^[1]

Hinweis

Leistungspflicht nach Vertragsende

Hieraus folgt, dass der Vermieter seinerseits gewisse Leistungen erbringen muss. Hierzu zählt auch die Aufrechterhaltung der Versorgung mit Wasser und Wärme.

[1] BGHZ 68, S. 307 unter Ziff. II 1 b.

1.1.2.2 Gewährleistungsansprüche/Aufrechnungsmöglichkeit

Der Mieter kann die Gewährleistungsrechte nach §§ 536 ff. BGB geltend machen. Solange die Versorgungsleistungen nicht erbracht werden, ist die Miete gemindert. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter fristlos kündigen.

Hinweis

Aufrechnung mit Miete

Ist der Vermieter mit der Wiederherstellung der Versorgungsleistungen in Verzug, kann der Mieter dessen Verbindlichkeiten gegenüber dem Versorgungsunternehmen erfüllen und Ersatz dieser Aufwendungen verlangen.^[1] Mit diesen Aufwendungsersatzansprüchen kann er gegen die Miete der folgenden Monate aufrechnen; dies gilt bei der Wohnungsmiete auch, wenn die Aufrechnung vertraglich ausgeschlossen ist.^[2]

Bei der Geschäftsraummiete ist § 309 Nr. 3 BGB zu beachten, wonach die Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen nicht durch Formularvertrag ausgeschlossen werden kann.

[1] § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

[2] § 556b Abs. 2 BGB.