Versorgungssperre im Mietverhältnis / 3 Versorgungssperre bei vermieteter Eigentumswohnung

3.1 Die Befugnisse der Gemeinschaft gegenüber dem vermietenden Wohnungseigentümer bei Verzug mit der Wohngeldzahlung

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Gemeinschaft die Versorgung einer Eigentumswohnung mit Wärme einstellen, wenn der Wohnungs(= Sonder)eigentümer keine Wohngeldzahlungen leistet. Das Zurückbehaltungsrecht ergibt sich in einem solchen Fall aus § 273 BGB. Der danach erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang besteht aus dem Recht des Säumigen auf Bezug von Wärme und dessen Pflicht zur Zahlung des Entgelts. Das Zurückbehaltungsrecht ist Druck- und Sicherungsmittel.

Wichtig

Beschluss der WEG

Erforderlich ist ein Beschluss der Gemeinschaft.

Hinweis

Pflicht zur Rücksichtnahme

Da der Gemeinschaft eine Pflicht zur Rücksichtnahme obliegt, kann das Zurückbehaltungsrecht nur bei einem erheblichen Rückstand ausgeübt werden.

Erheblich ist ein Rückstand mit mehr als 6 Monatsbeträgen des Wohngelds. Dem Vollzug muss eine Androhung vorausgehen. Ist zur Unterbrechung das Betreten der Wohnung erforderlich, so muss der Säumige dies dulden.^[1]

Hat der Mieter einen eigenen Lieferungsvertrag mit einem Energieversorger (z. B. über Stromversorgung), stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Stromzufuhr mit Rücksicht auf ihr Eigentum an den Stromleitungen unterbrechen darf, wenn der Sondereigentümer mit Wohngeldzahlungen in Verzug ist.^[2] Nach der Rechtsprechung des BGH liegt in der Unterbrechung der Versorgungsleistungen allerdings keine Besitzstörung.^[3] Jedoch hat die Unterbrechung der Stromzufuhr zur Folge, dass der Vermieter vom Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen wird. Die Leitungen stehen nämlich im Gemeinschaftseigentum, das nicht dem Verband, sondern den Eigentümern zusteht.

Die WEG wird dem Mieter aber die gleichen Rechte einräumen müssen, wie auch dieser selbst. Es ist daher empfehlenswert, den Mieter auch rechtzeitig zu informieren, damit er ggf. selbst Vertragspartner mit dem Versorger werden oder sich zur Zahlung an die WEG verpflichten kann (s. o. unter 1.1.1)

Wichtig

Versorgungssperre ist Mietmangel

Eine vom Sondereigentümer als Vermieter zu vertretende Versorgungssperre ist als Mangel der Mietsache zu bewerten mit der weiteren Folge, dass seinem Mieter neben den Erfüllungsansprüchen die Gewährleistungsrechte nach den §§ 536 ff. BGB zustehen.

[1] BGH, Urteil v. 10.6.2005, V ZR 235/04, NZM 2005 S. 626; Scholz, NZM 2008, S. 387; Riecke/Elzer, in FA MietRWEG, Kap. 3 Rn. 238-242 m. zahlr. Nachw..

[2] LG München I, Urteil v. 8.11.2010, 1 S 10608/10, WuM 2011 S. 128; Bärmann/Klein, WEG, § 10 Rz. 273.

[3] BGH, Urteil v. 6.5.2009, XII ZR 137/07,

s. Einstellung der Wasser- und/oder Energieversorgung durch den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters.

3.2 Die Durchsetzung der Versorgungssperre gegenüber dem Mieter

Zwischen dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Deshalb hat der Mieter auch keine Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft auf Versorgung mit Wasser, Wärme oder Energie.^[1] Nach der Rechtsprechung des BGH^[2] hat der Sondereigentümer die Beeinträchtigung seiner Gebrauchsbefugnisse im Fall des Zahlungsverzugs hinzunehmen. Die Vermietung der Wohnung ändert hieran nichts. Der Eigentümer kann dem Mieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft keine weitergehenden Rechte einräumen, als ihm selber zustehen^[3]; deshalb kann der Mieter die Versorgungssperre auch nicht mit seinem Besitzrecht abwehren.^[4]

Praxis-Beispiel

Betreten der Wohnräume durch Verwalter

Der Mieter muss das Betreten seiner Wohnung durch den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft dulden, wenn dies erforderlich ist, um eine vom Vermieter geschaffene Störung zu beseitigen.

Der Duldungsanspruch setzt voraus, dass der Mieter die Möglichkeit zur Beseitigung der Störung hat und dass ihm die Beeinträchtigung zuzurechnen ist. Hierzu reicht aus, dass der Mieter die Beeinträchtigung willentlich aufrechterhält.^[5] Diese Voraussetzungen liegen in Fällen der vorliegenden Art regelmäßig vor.

[1] Scholz, NZM 2008, S. 387.

[2] Urteil v. 10.6.2005, V ZR 235/04, NZM 2005 S. 626.

[3] KG Berlin, NZM 2001 S. 761; Riecke/Elzer, in FA MietRWEG, Kap. 3 Rn. 244.

[4] Scholz, NZM 2008, S. 387, 389.

[5] BGH, Urteil v. 1.12.2006, V ZR 112/06, NZM 2007 S. 130 f..

3.3 Die Rechte des Mieters

Im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft kann der Mieter die Versorgungssperre abwenden, wenn er die dem Vermieter gegenüber der Gemeinschaft obliegenden Verbindlichkeiten übernimmt. Die Befugnis zur Übernahme dieser Verbindlichkeiten folgt aus § 267 BGB, weil eine geschuldete Leistung grundsätzlich von jedem Dritten bewirkt werden kann.

Hinsichtlich der Rechte des Mieters gegenüber dem Vermieter kann auf die Ausführungen in Abschn. 1.1.2 verwiesen werden.