Verstopfte Regenrinnen und nachfolgender Wasserschaden in einer Wohnung:

Leitsatz

Verwalter-Kontroll- und Wartungspflichten? Verwalterhaftung vorliegend verneint!

Normenkette

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 675 BGB

Kommentar

1. Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEGverpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; seine Verpflichtung beschränkt sich allerdings grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Eigentümer darüber zu unterrichten und seine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Bei schuldhafter Verletzung dieser Nebenpflichten kann er schadenersatzpflichtig werden (nach Grundsätzen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages als entgeltlichem Geschäftsbesorgungsvertrag, § 675 BGB). Eine Haftung kann dann auch gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer bei Schäden in dessen Sondereigentum eintreten (BayObLG, NJW-RR 92, 1102/1103; ZMR 98, 356).

2. Der Verwalter hat im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen auch die Pflicht, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig daraufhin zu kontrollieren, ob solche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Dabei ist er grundsätzlich nicht verpflichtet, erforderliche Kontrollen in eigener Person durchzuführen. Vielmehr wird in aller Regel damit im Rahmen eines Wartungsvertrags ein Fachunternehmen zu beauftragen sein. Ob ein entsprechender Wartungsvertrag abgeschlossen wird, haben die Eigentümer und nicht der Verwalter zu entscheiden. Der Verwalter hat jedoch die Eigentümer auf die Möglichkeit und ggf. die Notwendigkeit eines solchen Wartungsvertrages hinzuweisen (h.M.).

3. Vorliegend wurde das Thema "Dachrinnen" auch in früherer Eigentümerversammlung erörtert, ohne dass die Eigentümer einen Sanierungsbeschluss gefasst hätten. Nachfolgend fanden auch an den Dachrinnen Reparaturarbeiten statt, ebenso war ein Fachunternehmen mit der Reinigung von Dachrinnen beauftragt worden. Hier durfte die Verwaltung darauf vertrauen, dass die Arbeiten tatsächlich und ordnungsgemäß durchgeführt worden seien; jedenfalls bestand für sie keine Verpflichtung, eine Überprüfung in eigener Person vorzunehmen. Verstopfungsgefahren waren auch für die Verwaltung nicht erkennbar, so dass keine Verpflichtung, weitere Maßnahmen zu treffen, bestanden hätte. Hier hätten allein die Eigentümer weitergehende Maßnahmen hinsichtlich der innen liegenden Dachrinne treffen müssen.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 8.420,39.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 02.06.1999, 2Z BR 40/99)

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