Verteilerschlüssel bei Auskehr von Mitteln

1 Leitsatz

Gibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Mittel zurück, sind diese grundsätzlich sowohl den Wohnungseigentümern als auch den Teileigentümern zu gewähren.

2 Normenkette

§§ 16 Abs. 2 Satz 1, 18 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Im Jahr 2017 wird eine Fassade repariert und gedämmt. Im Rahmen dieser Maßnahmen erhält die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Zuschuss der KfW in Höhe von 35.000 EUR für die Fassade und von 1.000 EUR für die Hauseingangstür. Ferner wird von allen Wohnungs- und Teileigentümern eine Sonderumlage erhoben. Damit werden mehr Mittel generiert, als die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am Ende benötigt. Im Jahr 2019 wird daher beschlossen, die KfW-Mittel an die Wohnungseigentümer nach Größe ihrer Miteigentumsanteile auszukehren. Gegen diesen Beschluss geht Teileigentümer K vor. Soweit Überschüsse vorhanden seien, seien diese nach Miteigentumsanteilen an alle Teil- und Wohnungseigentümer zurückzuzahlen.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme seien von Gesetzes wegen von allen Wohnungs- und Teileigentümern nach der Größe der Miteigentumsanteile zu tragen. Die Wohnungseigentümer könnten etwas anderes beschließen. Der Beschluss, den das Gericht zu betrachten habe, widerspreche aber einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Wohnungs- und Teileigentümer hätten an der Fassade den gleichen Gebrauchsanteil. Zwar seien die KfW-Mittel nur für die Ertüchtigung der Wohnungen gewährt worden. Dies sei aber egal.

Hinweis

Bei der Entscheidung geht meines Erachtens einiges durcheinander. Denn es geht nicht um die Frage, wie die Mittel für die Erhaltung der Fassade und der Hauseingangstür aufzubringen sind, sondern um die Frage, wie die bereits erhaltenen Mittel, die das Notwendige übersteigen, zurückzugewähren sind. Diese Mittel speisten sich aus 2 "Quellen", nämlich den Mitteln der KfW und der Sonderumlage. Gilt es, die Sonderumlage teilweise zurückzugewähren, muss meines Erachtens der Umlageschlüssel angewandt werden, der bereits für die Generierung der Mittel galt. Daher sind die Wohnungseigentümer, aber auch die Teileigentümer in gleicher Weise an einer Rückgewähr zu beteiligen. Bei den Mitteln der KfW gilt aber etwas anderes. Denn diese wurden zwar der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewährt, galten aber nur den Wohnungseigentumsrechten. Für die Teileigentumsrechte gab es keine Mittel. Werden daher diese Mittel ausgekehrt, sind daran grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer zu beteiligen (wenn diese Besonderheit bei der Bestimmung der Sonderumlage und ihrer Verteilung berücksichtigt worden war). Ebendies haben die Wohnungseigentümer auch beschlossen. Wahrscheinlich geschah die Bezeichnung als "KfW-Mittel" auch nicht ohne Grund. Indes dürften bei den Baumaßnahmen sowohl die Mittel aus der Sonderumlage als auch die KfW-Mittel eingesetzt worden sein. Ich selbst meine daher, etwaige Überschüsse müssten quotal auf die beiden Töpfe verteilt und dann auf die jeweiligen Gruppen umgelegt werden. Der Klage wäre daher wohl nur teilweise stattzugeben gewesen.

4.1 Entscheidung

AG Neuss, Urteil v. 16.10.2020, 82 C 809/19