Vertragsänderung (Miete) / 1 Schriftformerfordernis

Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr ist darauf zu achten, dass die Vertragsänderung der Schriftform genügen muss. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vertrag nur in unwesentlichen Punkten geändert wird.

Praxis-Tipp

Schriftform

Aus Beweisgründen sollten Sie immer die Schriftform wählen. Wenn Aussage gegen Aussage steht oder es widersprüchliche Zeugenaussagen gibt, riskieren Sie, dass die gewollte Änderung nicht gilt. Dies gilt sowohl für wesentliche als auch unwesentliche Änderungen.

1.1 Wesentliche Änderungen

Zu den wesentlichen Veränderungen gehören die Veränderung des Mietpreises^[1], die Erweiterung, Verringerung^[2] oder Auswechslung des Mietgegenstands^[3], der Wechsel oder die Aufnahme eines weiteren Mieters in das Vertragsverhältnis, wenn dies auf vertraglicher Regelung und nicht aufgrund gesetzlicher Vorschriften beruht^[4], die Beschränkung der Kündigungsbefugnis, wenn hierdurch die Dauer des Mietverhältnisses auf längere Zeit als 1 Jahr erstreckt wird^[5], und die der Mietdauer.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 7.7.1999, XII ZR 15/91, NJW 1999, 3257; OLG Karlsruhe, GE 2001, 694; LG Berlin, NJWE-MietR 1996, 195 = GE 1996, 741; AG Köln, WuM 1984, 227.

[2] BGH, Beschluss v. 23.6.1999, XII ZR 163/97, NZM 1999, 763.

[3] BGH, Urteil v. 26.2.1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283 = ZMR 1992, 2283; NJW-RR 1992, 654; BGH, Urteil v. 7.7.1999, XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257.

[4] BGHZ 65, 49; NJW 1998, 62 = NZM 1998, 29; BGH, Urteil v. 7.7.1999, XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257; Heile, in Bub/Treier, Rn. II 771.

[5] BGH, LM § 566 BGB Nr. 5.

[6] BGH, Urteil v. 7.7.1999, XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257.

1.2 Unwesentliche Änderungen

Zu den unwesentlichen Änderungen ist die Erteilung von Erlaubnissen^[1] zu zählen. Weiter gehören hierzu: Vereinbarungen über eine Mietminderung für eine absehbare Zeit oder ähnliche Vereinbarungen, die sich nicht oder in nicht nennenswertem Umfang auf einen potenziellen Erwerber auswirken. Eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen ist formfrei; anders ist es, wenn der Mieter aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung weitere als die bisher geschuldeten Betriebskosten übernehmen soll.

Praxis-Tipp

Schriftform

Wählen Sie diese aus den o. g. Gründen.

[1] Tierhaltungserlaubnis, Untermieterlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB, LG Kiel, WuM 1994, 610; LG Frankfurt, DWW 1992, 84; enger: Staudinger-Emmerich, § 566 BGB Rn. 37, Erlaubnis zur gewerblichen Mitbenutzung der Wohnung.

1.3 Aufhebungsvertrag

Die Aufhebung eines Mietverhältnisses durch Vertrag ist formlos möglich^[1], weil der Erwerber nur durch bestehende, nicht durch aufgehobene Mietverträge tangiert wird. Anders ist es, wenn lediglich einzelne Verpflichtungen des Vermieters oder des Mieters aufgehoben werden. Diese Änderungsverträge bedürfen der Schriftform, es sei denn, dass lediglich unwesentliche Verpflichtungen aufgehoben werden.

Wichtig

Aufhebungsvertrag: Schriftform

Ein Aufhebungsvertrag ist eine der wichtigsten Vertragsänderungen, weil Sie damit risikolos eine Räumung durchsetzen können ohne Kündigungsgründe, Sozialklausel usw.

Also: Immer schriftlich abschließen.

Es genügt: "Der Mietvertrag vom ... zwischen ...(Vermieter) und ...(Mieter) wird einvernehmlich zum ...aufgehoben. (Datum/alle Unterschriften)"

Damit ist das Ende der Mietzahlungen vereinbart und auch die entsprechende Räumungsverpflichtung des Mieters. Sie können natürlich auch alle Folgefragen einvernehmlich in diesem Vertrag regeln (Schönheitsreparaturen, Nebenkosten, Kautionsabrechnung etc.).

[1] Heile, in Bub/Treier, Rn. II 774; Erman/Jendrek, § 566 BGB Rn. 9; Voelskow, Münchener Kommentar, § 566 BGB Rn. 7; Wolf/Eckert, Rn. 103.

1.4 Einheit von Ursprungs- und Änderungsvertrag

Wird die Ergänzung oder Änderung auf einer gesonderten Urkunde niedergelegt, muss die Urkunde von beiden Parteien unterschrieben und fest mit der Ursprungsurkunde verbunden werden. Sind über den Ursprungsvertrag 2 inhaltsgleiche Urkunden ausgefertigt worden, so müssen sämtliche Ursprungsverträge ergänzt werden.^[1] Nach neuerer Rechtsprechung ist eine körperliche Verbindung des Ergänzungs- oder Änderungsvertrags mit der Ursprungsurkunde nicht erforderlich, wenn der Ergänzungsvertrag auf die Ursprungsurkunde Bezug nimmt.^[2] Wird die Ergänzung als Nachtrag auf der ursprünglichen Urkunde niedergeschrieben, so muss die Nachtragsvereinbarung erneut von beiden Parteien unterzeichnet werden, wenn sie unterhalb der ursprünglichen Unterschriften steht. Die Unterschrift nur einer Partei genügt nicht.^[3]

Stehen auf einer Seite mehrere Personen (z. B. ein Ehepaar als Mieter), so muss die Nachtragsvereinbarung von allen Beteiligten unterschrieben werden, weil sonst die Schriftform nicht gewahrt ist. Anders ist es, wenn der Unterzeichner mit Vollmacht für die weitere Vertragspartei gehandelt hat. Wird der Nachtrag über den Unterschriften eingefügt, so ist eine erneute Unterzeichnung entbehrlich, weil die Schriftform auch dann gewahrt ist, wenn zuerst unterzeichnet und dann der Vertragstext eingefügt wird.^[4]

[1] KG Berlin, GE 1995, 812.

[2] BGH, Beschluss v. 17.9.1997, XII ZR 296/95, NJW 1998, 62 = NZM 1998, 29 für Eintritt eines Nachmieters in ein bestehendes Mietver...