"Vertragsgemäßer Gebrauch" - wen trifft die Beweislast?

Leitsatz

Haben die Parteien vereinbart, daß der Vermieter vor der übergabe verschiedene Aus- und Umbauarbeiten durchführen soll, der Umfang dieser Arbeiten aber streitig ist, so muß der Vermieter beweisen, daß keine weiteren als die von ihm tatsächlich durchgeführten Arbeiten vereinbart worden sind.

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand ein schriftlicher Mietvertrag über gewerbliche Räume, in dem sich der Vermieter verpflichtet hatte, vor der übergabe bestimmte Aus- und Umbauarbeiten durchzuführen. Der Umfang dieser Arbeiten war nur unvollkommen festgelegt worden und auch im Prozeß nicht aufzuklären. Der Vermieter hatte die nach seiner Meinung geschuldeten Arbeiten durchgeführt und dem Mieter die Räume angeboten. Dieser war der Meinung, der Vermieter schulde weiterreichende Arbeiten und kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen Nichtgewährung des vertraglich geschuldeten Gebrauchs (§ 542 BGB). Der Vermieter hat daraufhin Mietzins eingeklagt. Die Klage wurde abgewiesen.

Entscheidung

Der Mieter kann das Mietverhältnis u.a. auch dann fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wird (§ 542 BGB). Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt auch vor, wenn der Zustand der Mietsache nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Die Kündigung ist bereits vor der überlassung der Mietsache möglich, wenn dem Mieter das Mietobjekt nicht im vertraglich vereinbarten Zustand angeboten wird.

Hier stellte sich die Frage, wer die Beweislast für das Anbot eines ordnungsgemäßen Gebrauchs tragen muß, wenn über den vertraglich vereinbarten Zustand keine hinreichende Klarheit besteht. Das OLG Köln hat wie folgt entschieden: Ist streitig, ob die Mietsache vom Vermieter in einem vertragsgemäßen Zustand angeboten worden ist, so trifft die Beweislast den Vermieter. Dieser muß also beweisen, daß der tatsächliche Zustand den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Schuldet der Vermieter Aus- oder Umbauarbeiten und bestehen unterschiedliche Auffassungen über deren Umfang, so muß der Vermieter beweisen, daß er nur die von ihm durchgeführte - und keine weiteren - Arbeiten schuldet. Da der Vermieter diesen Beweis im vorliegenden Fall nicht erbringen konnte, wurde seine auf Zahlung von Mietzins gerichtete Klage abgewiesen.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Urteil vom 18.12.1996, 27 U 17/96

Fazit:

Vereinbaren die Parteien, daß die Mietsache in einem bestimmten Zustand übergeben werden soll - etwa nach Durchführung von Umbauarbeiten o. ä. -, sollten sie die Vereinbarungen möglichst genau und am besten schriftlich festhalten. Da der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand übergeben muß, muß der Vermieter im Streitfall beweisen, daß er die vereinbarten Arbeiten geleistet hat und nicht weitere Arbeiten schuldet. Kann er diesen Beweis nicht führen, kann der Mieter - auch vor Gebrauchsüberlassung - fristlos kündigen.