Vertretung in der Eigentümerversammlung (WEMoG) / 1 Grundsätze

Teilnahmeberechtigte Personen

Die Eigentümerversammlung ist eine private, nicht öffentliche Veranstaltung. Teilnahmeberechtigt sind alle Personen, die Inhaber eines Stimmrechts sind, unabhängig davon, ob sie an deren Ausübung gehindert sind oder nicht. Hierzu gehören neben allen Wohnungseigentümern auch diverse andere Personen wie Testamentsvollstrecker, Insolvenz-, Zwangs- und Nachlassverwalter.^[1] Außerdem ist der Verwalter als Organ der WEG teilnahmeberechtigt.

Ist ein Verwaltungsbeirat nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer, ist seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 umstritten, ob solchen Personen noch ein Teilnahmerecht zusteht oder aber das Amtsverhältnis nicht mehr besteht. Der Gesetzgeber differenziert mit Blick auf die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach dem "Dürfen" und dem "Können". "Dürfen" die Wohnungseigentümer nach dem WEG beschließen, führt es lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, wenn sie die gesetzlichen Grenzen der ihnen eingeräumten Kompetenzen überschreiten. Anders verhält es sich im Fall des "Könnens". Werden hier die gesetzlichen Grenzen überschritten, führt dies zur Beschlussnichtigkeit. Nach § 29 Abs. 1 WEG "können" Wohnungseigentümer zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Nach Lesart des Gesetzes müsste es also zur Beschlussnichtigkeit führen, wenn ein Nichtwohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt wird. Nach diesseits vertretener Ansicht ist jedenfalls von Beschlussnichtigkeit auszugehen. Dann aber verlieren konsequenterweise auch bereits amtierende Beiratsmitglieder als Nichtwohnungseigentümer ihr Amt, da keine Beschlusskompetenz mehr besteht.

Für den Fall, dass man dies anders sehen sollte, besteht allerdings Einigkeit, dass Beiräten als Nichtwohnungseigentümern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein begrenztes Teilnahmerecht zusteht. Dieses Teilnahmerecht umfasst lediglich diejenigen Tagesordnungspunkte, die den spezifischen Aufgabenbereich des Beirats im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betreffen. Nimmt er über diesen Bereich an der Versammlung teil, sind die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.^[2]

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht und Personen,

1. die einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer auf Übertragung von Wohnungseigentum haben,
2. der durch Vormerkung gesichert ist und
3. denen der Besitz am Sondereigentum übergeben worden ist,

im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern als Eigentümer fingiert werden, haben auch sie ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Bei juristischen Personen als Sondereigentümern, also etwa einer GmbH, ist zu beachten, dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können, also der Mitarbeiter teilnahmeberechtigt ist. Insoweit kann sich die juristische Person in der Versammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen, wenn diese für die Verwaltung des Wohnungseigentums zuständig ist.^[3]

Nicht teilnahmeberechtigte Personen

Andere Personen sind von der Teilnahme ausgeschlossen. Ob der jeweilige Teilnehmer sein Stimmrecht auf eine andere Person übertragen und sich in der Eigentümerversammlung vertreten lassen kann, hängt vom Einzelfall ab.

[1] S. Blankenstein, Eigentümerversammlung, Kap. 2.2 Zu ladender Personenkreis.

[2] AG Idstein, Urteil v. 9.7.2015, 32 C 7/15.

[3] BGH, Urteil v. 28.6.2019, V ZR 250/18.