Vertretung in der Eigentümerversammlung (WEMoG) / 6 Sonderformen

6.1 Beistand der Gemeinschaft

Teilnahme von Rechtsanwälten und Architekten

Ausnahmsweise kann der Verwalter im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten externe Berater (z. B. Rechtsanwälte oder Architekten) zur Meinungsbildung heranziehen. Hierbei darf kein konkreter Interessengegensatz zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft hervortreten.^[1]

[1] BayObLG, Beschluss v. 19.2.2004, 2Z BR 212/03.

6.2 Beistand des einzelnen Eigentümers

Eigentümer nimmt mit seinem persönlichen Berater an der Versammlung teil

Der einzelne Wohnungseigentümer kann in der Versammlung einen Beistand als Berater hinzuziehen. Voraussetzung: Die Teilungserklärung enthält keine Beschränkungen und der Eigentümer weist ein berechtigtes Interesse für diese Maßnahme nach. Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anwesend, der gegen die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers tätig wird, so wird man dem Eigentümer, gegen den die Beratung gerichtet ist, die Begleitung durch einen eigenen Rechtsanwalt zugestehen müssen. Es verstößt gegen das Fairnessgebot und das gemeinschaftliche Rücksichtnahmegebot, wenn nur eine Seite anwaltlich beraten wird.^[1] Unabhängig hiervon kann die Gemeinschaft in der Versammlung über die Teilnahme eines außenstehenden Dritten wie z. B. eines Rechtsanwalts als Beistand und Berater im Einzelfall per Geschäftsordnungsbeschluss entscheiden.

Praxis-Beispiel

Schwierige Rechtsfrage

• Eine Rechtsfrage zu einem Tagesordnungspunkt gestaltet sich so schwierig, dass professionelle Hilfe erforderlich erscheint.^[2]
• Ein Eigentümer ist aufgrund anderer Umstände nicht in der Lage, sich in der Versammlung Gehör zu verschaffen, z. B. wegen Erblindung.^[3]

Praxis-Beispiel

Ständiges persönliches Erschwernis

Ist ein Eigentümer aufgrund eines ständigen persönlichen Erschwernisses, wie etwa Erblindung oder Schwerhörigkeit, nicht in der Lage, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, ist die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson in der Versammlung auch dann zuzulassen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Vertretungsregelung enthält. Eine beliebige andere Person ist hingegen zur Begleitung des Wohnungseigentümers nicht berechtigt.^[4]

Zerstrittene Gemeinschaft

Allein die Tatsache, dass die Gemeinschaft zerstritten ist, reicht jedenfalls nicht aus, den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu durchbrechen. Eine Einschränkung ist aber eher hinzunehmen, wenn der Berater aufgrund seines Berufsstands zur Verschwiegenheit verpflichtet ist.^[5] Hier bietet sich gegebenenfalls eine praktikable Handhabung im Einzelfall an.

Entziehung des Wohnungseigentums

Ein Anspruch auf Teilnahme eines Beraters besteht, wenn Gegenstand der Versammlung u. a. ein gegen den Wohnungseigentümer gerichtetes Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums^[6] ist.^[7]

[1] AG Schöneberg, Urteil v. 17.3.2016, 771 C 64/15.

[2] BGH, Beschluss v. 29.1.1993, V ZB 24/92.

[3] LG Hamburg Beschluss v. 13.10.1999, 318 T 20/99.

[4] AG Hannover, Urteil v. 17.2.2017, 482 C 11327/16.

[5] BayObLG, Beschluss v. 23.5.1997, 2Z BR 44/97.

[6] § 17 WEG.

[7] OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2007, 16 Wx 106/07.

6.3 Checkliste

Checkliste

□	1. Ergibt sich aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder einer nachfolgenden Vereinbarung eine Beschränkung der Vertretung oder Stimmrechtserteilung?
□	2. Hinweis in der Einladung zur Eigentümerversammlung auf die Vertretungsregelung der WEG
□	3. Beifügung einer Blanko-Stimmrechtsvollmacht
□	4. Überprüfung der Teilnahmeberechtigung in der Eigentümerversammlung
□	5. Prüfung der vorgelegten Vollmachten auf Wirksamkeit, Weisungen etc.
□	6. Beifügung zur Anwesenheitsliste
□	7. Berücksichtigung bei der Anwesenheit und Stimmauszählung