Verwalter handelt für die Eigentümer

Leitsatz

Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen. Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der Hausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat.

Fakten:

Ob ein von einem Hausverwalter abgeschlossener Werkvertrag über Bauleistungen am verwalteten Objekt regelmäßig als im Namen des Eigentümers erteilt zu betrachten ist und ob dies vom Umfang des Auftrags abhängt, ist in der Rechtsprechung bisher nicht abschließend entschieden. Der BGH hat diese Frage nun dahin beantwortet, dass die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter, soweit sich aus den Umständen nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber - gewöhnlich also den Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft - vorgenommen wird. Auf den Umfang der vergebenen Arbeiten kommt es dabei nicht an. Voraussetzung ist jedoch stets, dass dem Auftragnehmer der Werkleistungen die Eigenschaft als Hausverwalter offen gelegt ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 08.01.2004, VII ZR 12/03

Fazit:

Dass der Hausverwalter nicht für sich, sondern für seinen Auftraggeber tätig wird, ist für Hausverwaltungen typisch und entspricht im Allgemeinen den Interessen der Beteiligten. Wie jedem Unternehmer erkennbar ist, hat der Hausverwalter kein Interesse an der Vergabe von Bauleistungen im eigenen Namen. Diese kommen nicht der Hausverwaltung zugute, sondern den Eigentümern. Diesen wiederum wird gewöhnlich daran gelegen sein, Ansprüche wegen Werkmängeln, die sie unmittelbar betreffen, nicht erst nach einer Abtretung geltend machen zu können.