Leitsatz
- Ohne besondere Ermächtigung, die sich aus einem entsprechenden Eigentümerbeschluß, dem Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung ergeben kann, ist der Verwalter in der Regel nicht befugt, Ansprüche mit Wirkung für die Eigentümergemeinschaft anzuerkennen oder unstreitig zu stellen.
- Erleidet ein Gemeinschafter als Folge eines Wassereintritts Schaden an seinem Teileigentum, so haben die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft bei Fehlen eines individuellen Verschuldens nicht für ein etwaiges schadensursächliches Versäumnis des Verwalters oder des Verwaltungsbeirats, die im Verhältnis der Gemeinschafter untereinander weder Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfen sind, einzustehen.
Sachverhalt
Am vermieteten Teileigentum eines Mitglieds der Eigentümergemeinschaft waren als Folge eines größeren Wassereintritts Schäden entstanden. Die Eigentümerin hatte daraufhin die Verwalterin schriftlich aufgefordert, die notwendigen Maßnahmen zur Schadensbehebung zu treffen. Die Verwalterin hingegen war der Auffassung, bei dem Wasserschaden handele es sich um durch die Gebäudesohle eintretendes Grundwasser, also einen Schaden, für den die Eigentümergemeinschaft nicht hafte. Da die Verwalterin also keine entsprechenden Maßnahmen ergriff, kam es nachfolgend erneut zu einem Wassereinbruch.
Die Eigentümerin ist nunmehr der Auffassung, dieser erneute Schaden habe vermieden werden können, wenn die Verwalterin ihrer Verpflichtung zur Schadensbeseitigung anläßlich des ersten Wassereinbruchs nachgekommen wäre. Sie macht den durch den erneuten Wassereinbruch verursachten Schaden sowie die hieraus resultierenden Mietausfälle gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend.
Entscheidung
Die Eigentümergemeinschaft haftet hier nicht für den Wasserschaden, ein entsprechender Anspruch steht der Eigentümerin also nicht zu.
In diesem Zusammenhang war zunächst zu untersuchen, welche Auswirkungen das Schreiben der Verwalterin hatte, bei dem Wasserschaden handele es sich um eingetretenes Grundwasser. Hier könnte man durchaus der Auffassung sein, die Verwalterin habe die Forderung der Eigentümerin gegen die Eigentümergemeinschaft anerkannt. Denn ob nun die Eigentümergemeinschaft hierfür haftet oder nicht - eine derartige, schließlich rechtsverbindliche Feststellung, kann ein Verwalter ohnehin nicht treffen - war in diesem Zusammenhang unerheblich. Jedenfalls war die Verwalterin weder nach der gesetzlichen Regelung, noch durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung oder aber die Gemeinschaftsordnung befugt, Ansprüche mit Wirkung für die Wohnungseigentümergemeinschaft anzuerkennen oder unstreitig zu stellen. Die Abgabe derartiger Anerkenntnisse gehört jedenfalls nicht zu den originären Verwalteraufgaben und bedarf demnach besonderer Ermächtigung seitens der Wohnungseigentümer.
Nun könnte aber eine Haftung der Eigentümergemeinschaft noch aus der Tatsache begründet sein, daß nach erfolgter Schadensanzeige durch die Eigentümerin keine Abhilfemaßnahmen getroffen wurden. Grundsätzlich gilt dabei zunächst folgendes: Erleidet ein Wohnungseigentümer infolge mangelhafter Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ein Schaden, so kann ein Schadensersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer in Betracht kommen, wenn diese an der Behebung des Schadens schuldhaft nicht mitgewirkt haben. Ein derartiger zurechenbarer Schaden kann dabei auch in einem Unterlassen bestehen, soweit eine Pflicht zum Handeln bestand und die Vornahme der gebotenen Handlung den Schaden mit Sicherheit verhindert hätte.
Ein Verschulden der Wohnungseigentümer am geltend gemachten Schaden lag hier aber nicht vor. Sicherlich war der Eigentümergemeinschaft durch entsprechende Anzeige der Eigentümerin bekannt, daß die unzureichende Isolierung der Bodenplatte bei hohem Grundwasserstand dazu führen konnte, daß Wasser in das Teileigentum der Eigentümerin eintritt. Allein aus dieser Tatsache kann aber noch nicht der Schluß gezogen werden, die Eigentümergemeinschaft hätte schuldhaft die Herbeiführung eines Eigentümerbeschlusses über die Installation einer Schutzeinrichtung versäumt. Schließlich hatten die übrigen Wohnungseigentümer niemals die Einleitung oder Durchführung einer derartige Maßnahme oder eine erforderliche Mitwirkung hieran verweigert. Vielmehr hatte nicht einmal die Eigentümerin selbst diesbezüglich irgendeine Aktivität entfaltet.
Abschließend war vonseiten des Gerichts noch die Feststellung zu treffen, daß die Eigentümergemeinschaft für ein etwa vorliegendes Verschulden der Verwalterin nicht einzustehen hatte. Wie wir bereits mehrfach berichteten, ist der Verwalter im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander weder Erfüllungsgehilfe noch Verrichtungsgehilfe, da die Wohnungseigentümer ihn ja gemeinsam bestellen und beschäftigen. Der Verwalter wird also nicht wechselseitig im Pflichtenkreis einzelner Eigentümer tätig, sondern immer und gleichfalls für alle Wohnungseigentümer.
Link zur Entscheidung
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.02.1999, 3 Wx 36...