Verwalter muss Eigentümer auf ihm bekannte wesentliche anfängliche Baumängel des verwalteten Objekts hinweisen und ggf. für fortlaufende Verjährungsunterbrechung sorgen

Normenkette

§ 27 Abs. 1, 2 WEG, § 242 BGB, § 276 BGB, § 675 BGB

Kommentar

1. Ein WEG-Hausverwalter (hier im Firmenverbund mit dem Initiator und Baubetreuer) hat gegenüber den Eigentümern des verwalteten Objekts die Verpflichtung, diese auch ihm bekannte grundlegende Planungs- und Ausführungsmängel bei der Errichtung des Bauwerks hinzuweisen (hier: festgestellte Stockfleckenbildungen, die auf eine konstruktionsbedingt unzureichende Wärmedämmung der Betonteile schließen ließen).

2. Verletzt ein Hausverwalter solche Hinweispflichten und verjähren daraufhin anfängliche Gewährleistungsansprüche auch gegen Bauhandwerker und Architekten, muss der Hausverwalter die Eigentümer so stellen, als hätten sie die Ansprüche in unverjährter Zeit geltend machen können.

Im vorliegenden Fall musste bei einer Bauherrenmodell-Anlage aus dem Jahr 1974 (!) im Jahr 1992 infolge der wärmedämmtechnischen Mängel eine umfassende Sanierung in Höhe von etwa 450.000 DM durchgeführt werden.

Die Haftung des Verwalters wurde hier aus dessen Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstleistungscharakter als begründet angesehen und zwar aus Verletzung der sich aus den §§ 675, 676 BGB ergebenden Informationspflichten. Auch die Verletzung einer solchen Informationspflicht kann einen erst nach 30 Jahren verjährenden Schadenersatzanspruch auslösen.

Link zur Entscheidung

( BGH, Urteil vom 20.11.1997, III ZR 310/95= ZfBR 2/1998, 91)

zu Gruppe 6: Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel

Anmerkung:

Auch nach wohnungseigentumsrechtlicher Judikatur besteht zur Thematik anfänglicher Baumängelgewährleistungsansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums die Nebenpflicht eines jeden Verwalters, innerhalb laufender Baumängelgewährleistungsfrist Mängel festzustellen, die Eigentümer entsprechend zu informieren und rechtzeitig die notwendigen Entscheidungen herbeizuführen (u.U. also auch verjährungsunterbrechende Maßnahmen einzuleiten bzw. einleiten zu lassen). Eine Verletzung dieser Nebenpflichten kann zu Schadenersatzansprüchen aus positiver Vertragsverletzung des Verwalter-Geschäftsbesorgungsvertrages führen (mit 30-jähriger Verjährungsfrist). Der BGH hat sogar vor Jahren bereits entschieden, dass es zur unabdingbaren Pflicht eines Verwalters (nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 Nr. 4 WEG) gehören kann, eigenständig bei drohendem Ablauf der Gewährleistungsfrist Beweissicherung bzw. (heute) das selbständige Beweisverfahren einzuleiten (zum Zwecke einer Unterbrechung der Gewährleistungs-Verjährungsfrist). Diese Maßnahme erscheint dann geboten, wenn nicht mehr ausreichend Zeit zur Herbeiführung einer Beschlussentscheidung und Anwaltbeauftragung vorhanden sein sollte.

Im vorliegenden Fall veranlasste sogar die Verwaltung ein Beweissicherungsverfahren; anlässlich des Sachverständigen-Ortstermins wurden bisher nicht bekannte Wärmedämm-Betonmängel festgestellt. Hierüber hätte auf jeden Fall die Verwaltung die Eigentümer informieren oder selbst dafür Sorge tragen müssen, die Verjährung etwaiger Gewährleistungsansprüche fortlaufend zu unterbrechen (was nicht geschehen ist und damit zur Schadenersatzhaftung des Verwalters führte).