Leitsatz
Der Hausverwalter hat aus dem Verwaltervertrag die Pflicht, die Eigentümer über Mängel des verwalteten Objekts, die auf grundlegenden Planungs- und Ausführungsfehlern bei dessen Errichtung beruhen, zu unterrichten.
Sachverhalt
Mitte der 70iger Jahre wurde die heutige Wohnungseigentumsanlage erbaut. Zur Baubetreuerin wurde die bis 1985 tätige Verwalterin bestellt. Die Bauausführung wurde beendet, die Mieter bezogen die Wohnanlage. Bereits nach kurzer Zeit stellten sich Mängel am Bauwerk heraus, die auf einer konstruktionsbedingten unzureichenden Wärmedämmung der Betonteile beruhten. Seitens der Verwalterin wurden in diesem Zusammenhang Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben und verschiedentlich selbständige Beweissicherungsverfahren durchgeführt, um gegebenenfalls gegen die am Bau beteiligten Firmen vorzugehen.
Nach Ausscheiden der Verwalterin wurden aufgrund der Baumängel umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten notwendig. Deren Kosten verlangt nun die Eigentümergemeinschaft von der früheren Verwalterin ersetzt. Die Eigentümer sind der Auffassung, die frühere Verwalterin habe sie auf die Baumängel hinweisen müssen, insbesondere darauf, daß es sich dabei um konstruktionsbedingte Mängel gehandelt habe. Dies hätten sie jedoch erst durch die neue Verwalterin erfahren und so keine Gewährleistungsansprüche mehr gegen die Baufirmen geltend machen können.
Entscheidung
Bei der Entscheidung war zwischen zwei Rechtsverhältnissen zu unterscheiden. Einmal bestand zwischen der Eigentümergemeinschaft und der ehemaligen Verwalterin ein Baubetreuungsvertrag, zum anderen ergaben sich Pflichten aus dem Verwaltervertrag.
Ansprüche wegen einer Pflichtverletzung im Rahmen des Baubetreuungsvertrags waren nicht mehr durchsetzbar, weil mittlerweile verjährt. Der BGH hat in einer früheren Entscheidung entschieden, daß für den Baubetreuer die Verjährungsvorschriften des Werkvertragsrechts anzuwenden sind. Verjährung tritt danach fünf Jahre nach Abnahme der technischen und wirtschaftlichen Baubetreuerleistungen ein, die in bezug auf das Bauwerk liegen.
Ansprüche gegen die Verwalterin aus dem Verwaltervertrag waren hingegen noch nicht verjährt. Bei diesem handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag, der eine Dienstleistung zum Gegenstand hat. Kommt es zu Pflichtverletzungen aus diesem Vertrag, durch die die Wohnungseigentümer einen Schaden erleiden, so verjähren entsprechende Ersatzansprüche erst nach 30 Jahren.
Zu prüfen war insoweit also, ob der Verwalterin eine Pflichtverletzung vorzuwerfen war. In diesem Zusammenhang war zu berücksichtigen, daß sich aus dem Verwaltervertrag - soweit nicht ausdrücklich geregelt - nicht die Pflicht ergibt, Gewährleistungsansprüche gegen Bauhandwerker oder Architekten geltend zu machen. Zwar hat die ehemalige Verwalterin zur Vorbereitung etwaiger gerichtlicher Verfahren selbständige Beweissicherungsverfahren durchgeführt. Allein aus dieser Tatsache ergab sich jedoch auch nicht die Pflicht, entsprechende Gewährleistungsansprüche dann tatsächlich geltend zu machen.
Soweit die Verwalterin also gar nicht verpflichtet war, aktiv gegen die am Bau Beteiligten vorzugehen, hatte sie wohl ihre ureigensten Aufgaben vergessen, die sich unabhängig von der konkreten Ausgestaltung des Verwaltervertrags direkt aus dem Gesetz ergeben. Hiernach ist nämlich jeder Verwalter verpflichtet, die Eigentümergemeinschaft über bestehende Mängel an der Wohnanlage hinzuweisen. Dies ergib sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.
Aus den von der Verwalterin in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten ergab sich eindeutig, daß die Baumängel auf Konstruktionsfehler zurückzuführen waren. überdies stand dies bereits zu einem Zeitpunkt fest, in denen Gewährleistungsansprüche gegen die Baufirmen bzw. Architekten noch nicht verjährt gewesen wären. Die Verwalterin hat also ihre vertraglichen Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt und hierdurch ist der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden. Danach kommt auch deren Anspruch in Betracht, von der Verwalterin so gestellt zu werden, als hätten sie berechtigte Gewährleistungsansprüche in unverjährter Zeit gegen die für die Mängel Verantwortlichen geltend machen können.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil vom 20.11.1997, III ZR 310/95
Fazit:
Die Entscheidung zeigt, daß der Verwalter auch noch nach Jahren Ersatzansprüchen aus seiner Tätigkeit für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt sein kann. Wie bereits erwähnt, unabhängig vom konkreten Verwaltervertrag schuldet dieser die jederzeitige Mitteilung über von ihm festgestellte Mängel beim verwalteten Eigentum. Dies gilt natürlich insbesondere hinsichtlich Mängeln solch gravierender Art, für die gar noch Gewährleistungsansprüche bestehen.