Verwalter: Prüfung seiner Bonität

1 Leitsatz

Bestellen die Wohnungseigentümer eine Person zum Verwalter, müssen sie seine Bonität überprüfen. Ob von einer ausreichenden Bonität auszugehen ist, bestimmt sich nach den finanziellen Mitteln, über welche die Person verfügt, nach dem Kredit, den sie in Anspruch nehmen und nach den Sicherheiten, die sie stellen kann. Eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung kann hierbei gegebenenfalls eine fehlende Kapitalausstattung kompensieren.

2 Normenkette

§ 21 Abs. 3 und 4 WEG a. F.; § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer bestellen V zum Verwalter. Der Bestellungsbeschluss wird erfolgreich angefochten und für ungültig erklärt. Zeitnah danach wird V erneut bestellt, obwohl die Wohnungseigentümer wissen, dass zum Zeitpunkt des Bestellungsbeschlusses über das Vermögen des V das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG gibt der Anfechtungsklage statt. Gegen dieses Urteil legen die beklagten Wohnungseigentümer Berufung ein.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Zum einen müssten die Wohnungseigentümer die Bonität des zu Bestellenden überprüfen. Ob von einer ausreichenden Bonität auszugehen sei, bestimme sich nach den finanziellen Mitteln, über welche die Person verfüge, nach dem Kredit, die sie in Anspruch nehmen und nach den Sicherheiten, die sie stellen könne. Eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung könne gegebenenfalls eine fehlende Kapitalausstattung kompensieren. Zum anderen sei zu berücksichtigen, dass der gewerblich tätige Verwalter zur Ausübung der Tätigkeit eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO benötige. Als Verwalter sei daher ungeeignet, wer über keine entsprechende Erlaubnis verfüge. Nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO sei die Gewerbeerlaubnis in der Regel zu versagen, wenn der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebe, was bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Antragstellers der Fall sein könne. Bei Kenntnis von Umständen, die auf eine mangelnde Bonität des zu bestellenden Verwalters hinweisen, müsse deshalb vor dessen Bestellung geklärt werden, ob eine solche Erlaubnis vorliege bzw. erteilt werden könne. Die Wohnungseigentümer seien diesen Prüfungspflichten nicht in dem erforderlichen Maß nachgekommen.

Hinweis

1. Das LG weist in Bezug auf die Geeignetheit einer Person, das Amt des Verwalters auszuüben, auf 2 wichtige Punkte hin. Die eine ist die finanzielle Eignung eines Bewerbers. Denn es ist eine sehr wichtige Frage, ob die in Aussicht genommene Person über die für eine Verwaltung notwendigen finanziellen Mittel verfügt und ausreichende Sicherheiten stellen kann (Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 26 Rz. 41). Eine Person, deren Vermögenslage schlecht ist, bietet in der Regel keine hinreichende Gewähr dafür, dass sie auf Dauer einen ordnungsmäßigen Geschäftsbetrieb aufrechterhalten und ihrer Aufgabe als Verwalter gerecht werden, insbesondere die ihr anvertrauten Gelder getreu verwalten wird (BGH, Urteil v. 22.6.2012, V ZR 190/11, NJW 2012 S. 3175 Rz. 20). Schließlich ist auf ausreichende Versicherungen zu achten, etwa Berufshaftpflichtversicherung sowie Vertrauensschaden-Versicherung sowie Betriebs- und Vermögensschadenversicherung.
2. Der andere wichtige Punkt ist der Hinweis auf § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Denn die meisten Personen, die das Amt des Verwalters ausüben wollen, bedürfen nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Eine Erlaubnis brauchen nämlich die Personen, die gewerbsmäßig handeln. Gewerbsmäßig ist die Tätigkeit des Verwalters dann, wenn sie selbstständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird (BT-Drs. 18/10190 S. 15). Verfügt eine als Verwalter in Aussicht genommene Person nicht, noch nicht oder nicht mehr über diese Erlaubnis, ist sie ungeeignet und ihre Bestellung nicht ordnungsmäßig (Heinemann, AnwZert MietR 20/2018; Heinemann, MietRB 2016 S. 117, 123), allerdings nicht nichtig. Verliert der Verwalter seine gewerberechtliche Erlaubnis, so besteht nach § 18 Abs. 2 WEG ein Anspruch auf dessen Abberufung (Heinemann, AnwZert MietR 20/2018).

5 Entscheidung

LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 20.5.2020, 14 S 6820/19