Verwalter: Regressansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1 Leitsatz

Die Geltendmachung von Regressansprüchen gegen den Ex-Verwalter ist nur eine gekorene, keine geborene Befugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

2 Normenkette

§ 9a Abs. 1, Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, gegen den Ex-Verwalter keine Regressansprüche wegen einer Legionellenbekämpfung zu stellen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG weist die Klage ab. Hiergegen wendet sich die Berufung.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K sei durch den Beschluss weder gehindert, eigene Ansprüche gegen den Ex-Verwalter selbstständig geltend zu machen (also z. B. Zahlung einer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu berechnenden Teilforderung zu verlangen), noch habe K einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Ex-Verwalter vorgeht. Soweit K meine, für ein eigenes Handeln sei eine Vorbefassung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich (gewesen), sei diese durch die Ablehnung der von ihr zur Abstimmung gestellten Beschlüsse erfolgt. Die anderen Wohnungseigentümer hätten es insoweit zulässigerweise abgelehnt, zu vergemeinschaften. Etwaige Regressansprüche seien auch nicht durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrzunehmen. Bei den Schadensersatzansprüchen handele es sich um Zahlungsansprüche, die jeder Wohnungseigentümer im Hinblick auf den ihm entstandenen Schaden allein und ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer geltend machen könne.

Hinweis

Der kleine Fall stellt sich im aktuellen Recht ganz anders als bislang dar. Insoweit ist zu unterscheiden:

• Verletzt der Verwalter seine Pflichten, die er als Träger eines privaten Amtes gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat, kommt allein ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Betracht. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn man die Amtspflichten des Verwalters als solche ansehen würde, die Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer haben. Dies ist – soweit erkennbar – in der Rechtsprechung noch nie so vertreten worden.
• Verletzt der Verwalter seine Vertragspflichten, kommt wieder grundsätzlich nur ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Betracht. Denn allein diese ist dem Verwalter vertraglich verbunden. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn man den Verwaltervertrag auch als einen Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer ansehen würde. Diese Sichtweise war bis zum 30.11.2020 die der h. M. Was mit dem WEMoG gilt, ist insoweit dunkel. Nach dem "Geist" des WEMoG sind entsprechende Ansprüche abzulehnen. Denn dem Wohnungseigentümer steht auch bei dem Schaden, den nur er in seinem Sondereigentum erleidet, mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stets eine Stelle zur Verfügung, bei der er seinen Schaden regulieren kann. Nach a. A., die u. a. die Überlegungen des Rechtsausschusses für sich geltend machen kann, spricht allerdings viel dafür, dass sich die Rechtslage nicht geändert hat und der einzelne Wohnungseigentümer weiterhin vom Verwalter Schadensersatz verlangen kann. So sehe ich es.

5 Entscheidung

LG Lüneburg, Beschluss v. 13.5.2020, 9 S 34/19