Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 2.4.3 Zeitschiene

§ 48 Abs. 4 WEG regelt 2 Übergangsfristen:

• Zeitpunkt der Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG,
• Zeitspanne der Zertifizierungs-Fiktion.

Bezüglich der Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG wurde bereits ausgeführt, dass diese Bestimmung erst ab dem 1.12.2023 anzuwenden ist. Von Bedeutung ist daneben die in § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG geregelte Zertifizierungs-Fiktion. War hiernach eine Person bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG am 1.12.2020 als Verwalter für eine Eigentümergemeinschaft tätig, gilt diese gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter.

Praxis-Beispiel

Verwalterbestellung seit dem 1.12.2020

Ist der Verwalter bereits seit 1.12.2020 als Verwalter für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig, gilt er bis zum 1.6.2024 gegenüber den Wohnungseigentümern als zertifizierter Verwalter und hat somit ab dem 1.12.2023 immerhin noch ein halbes Jahr Zeit, für seine Zertifizierung zu sorgen.

Das Gesetz stellt auf die Tätigkeit als Verwalter ab und nicht auf den Zeitpunkt der Erlangung der Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Der Verwalter muss also am 1.12.2020 bereits Verwaltertätigkeiten für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erbracht haben. Fraglich ist, wie ein faktischer Verwalter zu behandeln ist, der ohne gemäß § 26 Abs. 1 WEG bestellt zu sein, tatsächlich Verwaltertätigkeiten entfaltet. Da das Gesetz insoweit keine Vorgaben enthält, dürfte auch der faktische Verwalter privilegiert sein, da er für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verwalter fungierte. Allerdings wird die Klärung dieser Frage der Rechtsprechung obliegen.

Fiktion gilt nur gegenüber bereits verwalteten Gemeinschaften

Von wesentlicher Bedeutung ist, dass die Fiktion des § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG nur gegenüber denjenigen Gemeinschaften der Wohnungseigentümer gilt, die der Verwalter bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG verwaltet.

Praxis-Beispiel

Verwalterbestellung zum 1.1.2021

Wurde der Verwalter mit Wirkung zum 1.1.2021 zum Verwalter bestellt, gilt für ihn die Fiktion des § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht, da er zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes noch nicht zum Verwalter bestellt war.

Dies hat zur Konsequenz, dass die Wohnungseigentümer ab dem 1.12.2023 eine weitere Tätigkeit des Verwalters von seiner Zertifizierung abhängig machen können. Da der Verwalter ohnehin jederzeit grundlos abberufen werden kann und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, auf die gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch hat, kann es also entweder erforderlich werden, dass sich der Verwalter zertifizieren lassen muss oder aber mit der Beschlussinitiative auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters konfrontiert wird.

Wiederbestellung des Verwalters

Ist ein Verwalter bereits seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gilt er gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter. Da allerdings zwischenzeitlich wegen Ablaufs des Bestellungszeitraums seine Wiederbestellung erforderlich sein kann, stellt sich die Frage, ob nicht bei einer Wiederbestellung nach dem 1.12.2023 – also dem Zeitpunkt der Anwendbarkeit von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG – ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht. Dies dürfte angesichts des Wortlauts von § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG aber zu verneinen sein, da der Verwalter "gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter" gilt. Freilich aber sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, statt den bisher tätigen Verwalter wieder zu bestellen, einen neuen und vor allem bereits zertifizierten Verwalter zu bestellen.