Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 2.8.1 Umfang der Versicherung

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 15 Abs. 1 MaBV muss die Versicherung bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Nach § 15 Abs. 2 MaBV muss die Mindestversicherungssumme 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen. Nach § 15 Abs. 3 MaBV muss die Versicherung Deckung für die sich aus der gewerblichen Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter ergebenden Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden gewähren.

Mehrere Unternehmen

Fungiert der Verwalter als Gesellschafter-Geschäftsführer mehrerer Verwaltungsunternehmen, muss für jedes dieser Unternehmen ein Versicherungsverhältnis begründet werden.

Der Versicherungsvertrag muss Versicherungsschutz für jede einzelne Pflichtverletzung gewähren, die Haftungsansprüche gegen den Verwalter zur Folge haben können. Wie auch sonst im Bereich der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung kann der Versicherer die Haftung für Ersatzansprüche wegen wissentlicher Pflichtverletzungen ausschließen. Der Versicherungsvertrag muss sich auch auf solche Vermögensschäden erstrecken, für die der Verwalter nach § 278 BGB als Erfüllungsgehilfe oder § 831 BGB als Verrichtungsgehilfe einzustehen hat.

Erfüllungsgehilfe

Nach der Bestimmung des § 278 BGB hat der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Erfüllungsgehilfen sind in erster Linie die Mitarbeiter des Verwalters.

Praxis-Beispiel

Mitarbeiter des Verwalters

Der für die Wohnungseigentümergemeinschaft X im Innenverhältnis zuständige Mitarbeiter erstellt die Jahresabrechnung fehlerhaft. Der Genehmigungsbeschluss wird erfolgreich angefochten. Den beklagten übrigen Wohnungseigentümern werden die Kosten des Verfahrens auferlegt. Diese begehren sie nun vom Verwalter ersetzt. Dieser kann sich nun nicht darauf berufen, er selbst habe den Fehler nicht verursacht, sondern sein Mitarbeiter.

Erfüllungsgehilfe des Verwalters kann aber auch eine Person sein, die nicht beim Verwalter beschäftigt ist, deren Mithilfe er sich aber bei Erfüllung seiner Pflichten bedient.

Praxis-Beispiel

Außenstehender Dritter

Der Verwalter hat seine Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung einem Rechtsanwalt übertragen, da er sich nicht in der Lage sieht, eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung zu erstellen. Auch der Rechtsanwalt erstellt sie fehlerhaft. Wiederum begehren nach erfolgreicher Anfechtungsklage die übrigen beklagten Wohnungseigentümer, denen die Kosten des Verfahrens auferlegt wurden, Kostenersatz vom Verwalter. Auch hier kann er sich nicht erfolgreich darauf berufen, nicht er habe die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung verursacht. Auch hier haftet er für den Rechtsanwalt als seinem Erfüllungsgehilfen. Freilich haftet dem Verwalter gegenüber im Innenverhältnis der Rechtsanwalt.

Verrichtungsgehilfe

Charakteristisches Merkmal des Verrichtungsgehilfen ist seine Weisungsabhängigkeit, also sein Mangel an Selbstständigkeit und Eigenverantwortlichkeit. Jedenfalls regelt die Bestimmung des § 831 BGB, dass derjenige zum Schadensersatz verpflichtet ist, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt hat und dieser in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich einen Schaden zufügt. Voraussetzung ist, dass dem Verrichtungsgehilfen eine widerrechtliche deliktische Handlung nach §§ 823 ff. BGB zum Vorwurf zu machen ist. Klassisches Beispiel für Verrichtungsgehilfen des Verwalters sind seine Mitarbeiter.

Praxis-Beispiel

Verwalterhaftung

Der im Unternehmen des Verwalters angestellte Hausmeister war zur Behebung eines Wasserrohrbruchs in einer Sondereigentumseinheit tätig und hat dort aus Unachtsamkeit eine wertvolle Vase des Wohnungseigentümers zerstört.

Der Verwalter haftet hier jedoch nicht in jedem Fall. Hatte er den Hausmeister sorgfältig ausgewählt und sich dieser in der Vergangenheit als zuverlässig erwiesen, muss der Hausmeister für den verursachten Schaden aufkommen.