Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 2.9 Fortbildung

Seit 1.8.2018 besteht für Wohnimmobilienverwalter die Pflicht zur Weiterbildung. Rechtsgrundlagen sind § 34c Abs. 2a Gewerbeordnung (GewO), der die Weiterbildungspflicht statuiert sowie die Bestimmung des § 15b Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die sie näher ausgestaltet.

2.9.1 Betroffene

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen.

Verwalter

Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Verwalter fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich werden die Verwalterunternehmen in unterschiedlichen Rechtsformen geführt. Weiterbildungsverpflichtet ist insoweit in erster Linie die vertretungsberechtigte Person – und zwar diejenige, die das Unternehmen gesetzlich vertritt:

Rechtsform	Verpflichteter
Einzelunternehmen	Unternehmer
OHG	Gesellschafter
KG	Komplementäre
GmbH & Co. KG	Geschäftsführer der Komplementär-GmbH
GmbH	Geschäftsführer
UG (haftungsbeschränkt)	Geschäftsführer
AG	Vorstände

Nach der Bestimmung des § 34c Abs. 2a Satz 2 GewO ist es insoweit ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird. Der Gesetzgeber hat hier also insbesondere die juristischen Personen im Auge, die durch natürliche Personen, nämlich die Geschäftsführer der GmbH bzw. die Vorstände der AG vertreten werden. Allerdings lässt sich weder der GewO noch der MaBV entnehmen, was insoweit als "angemessen" anzusehen ist.

Praxis-Beispiel

Geschäftsführer ohne Fortbildungspflicht

Die Verwaltungs-GmbH wird von 3 Geschäftsführern vertreten. 2 von ihnen führen das operative Geschäft. Der weitere Geschäftsführer ist nur für innerbetriebliche und organisatorische Aufgaben verantwortlich, also für Personal, internes Rechnungswesen und Datenverarbeitung.

Grundsätzlich sind zunächst alle 3 Geschäftsführer fortbildungsverpflichtet. Denjenigen Geschäftsführer, der lediglich für die innerbetrieblichen Belange verantwortlich ist, trifft aber dann keine Fortbildungspflicht, wenn

• die beiden anderen Geschäftsführer ihrer Weiterbildungspflicht nachkommen und

• er im Fall eines Auskunftsverlangens der Behörde durch Gesellschafterbeschluss oder Geschäftsführervertrag nachweisen kann, dass er nicht für das operative Geschäft verantwortlich ist.

  "Delegation" der Weiterbildungspflicht

  Der Geschäftsführer der GmbH, der Gesellschafter der OHG oder der Komplementär der KG muss nicht unbedingt selbst zur Fortbildung verpflichtet sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er diese Pflicht auf Mitarbeiter delegieren:

  1. Unabdingbare Voraussetzung ist zunächst, dass der Delegierende selbst keine erlaubnispflichtige Tätigkeit entfaltet. Will also der Geschäftsführer der GmbH seine Weiterbildungspflicht auf einen Mitarbeiter delegieren, darf er selbst keine Verwaltertätigkeit entfalten. Er muss sich also ausschließlich auf Leitung und Organisation seines Unternehmens konzentrieren.
  2. Weitere Voraussetzung ist, dass der nachgeordnete Mitarbeiter oder die nachgeordnete Mitarbeiterin gegenüber denjenigen Mitarbeitern, die die erlaubnispflichtige Tätigkeit entfalten, weisungsbefugt ist. Dies ist insbesondere bei Abteilungsleitern, Bereichsleitern oder Leitern von Zweigstellen in aller Regel der Fall. Nach Auffassung des Bund-Länder-Ausschusses "Gewerberecht" kommt es demnach nicht allein auf die gesetzliche Vertretungsmacht an, sondern auch auf eine rechtsgeschäftlich erteilte Vertretungsbefugnis.

Beschäftigte

Bei den unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen handelt es sich um diejenigen Mitarbeiter, die Tätigkeiten entfalten, die typisch für die Wohnungseigentumsverwaltung sind. Betroffen sind also all diejenigen Mitarbeiter,

• die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellen,
• denen insoweit das Inkasso obliegt,
• die Eigentümerversammlungen einberufen und leiten,
• die Erhaltungsmaßnahmen, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie bauliche Veränderungen wie etwa Modernisierungsmaßnahmen, organisieren und durchführen.

Von der Weiterbildungspflicht sind all diejenigen Mitarbeiter nicht betroffen, die lediglich innerbetriebliche, administrative Tätigkeiten entfalten und nicht an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken. Hierbei handelt es sich also in erster Linie um Mitarbeiter

• im Sekretariat,
• in der Buchhaltung oder
• in der Personalabteilung.

Tätigkeit ist entscheidend, nicht Verantwortlichkeit

Weiterbildungsverpflichtet ist jeder Mitarbeiter, der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkt. Er muss für das Resultat seiner Arbeit nicht verantwortlich sein. Erstellt also eine Sachbearbeiterin zwar Entwürfe von Jahresabrechnungen, trägt die Verantwortung hierfür aber ihr Vorgesetzter, der die Entwürfe auch genehmigen muss, ist dennoch auch diese Mitarbeiterin weiterbildungsverpflichtet. Das Gesetz stellt nicht auf die V...