Verwalterabberufung: Unberechtigte Einladung zur Eigentümerversammlung durch Beirat; Beschlussungültigkeit nur bei Kausalität eines Beschlussfehlers

Leitsatz

1. Unberechtigte Einladung einer Versammlung durch den Beiratsvorsitzenden
2. Beschlussungültigkeit nur bei Kausalität eines Beschlussfehlers
3. Einberufung einer Eigentümerversammlung während der Schulferien ist nicht gleichzusetzen mit einer pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters zur Einberufung
4. Wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters u.U. auch bei zerstörtem Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Beirat

Normenkette

(§§ 24 Abs. 1, 3, 26 Abs. 1 WEG; § 626 BGB)

Kommentar

1. Ein Verwalter hatte am 7.7.2000 dem Beiratsvorsitzenden mitgeteilt, eine außerordentliche Eigentümerversammlung in etwa 3 Wochen abhalten zu wollen, in der er dann sein Amt niederlegen und den Verwaltervertrag fristlos kündigen wolle, weil eine Zusammenarbeit mit dem Beirat nicht mehr möglich sei. Daraufhin forderte der Beiratsvorsitzende den Verwalter auf, eine Eigentümerversammlung am 25.7.2000 einzuberufen; darauf erwiderte der Verwalter am 16.7.2000, dass es "ausschließlich seine Sache sei, den Termin der Eigentümerversammlung festzulegen". Noch mit Schreiben vom 16.7.2000 lud daraufhin der Verwaltungsbeirat zu einer Versammlung auf den 25.7.2000, u.a. auch mit den Tagesordnungspunkten Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund und fristlose Kündigung des Verwaltervertrags sowie Bestellung eines neuen Verwalters. Mehrheitlich wurden die entsprechenden Beschlüsse gefasst; die Anfechtung dieser Beschlüsse durch einige überstimmte Eigentümer wurde in allen drei Instanzen zurückgewiesen.

2. Auch wenn der Senat nicht die Auffassung des LG teilt, dass die vom Verwalter ins Auge gefasste Einberufung der Versammlung in der Zeit nach dem 27.7.2000, also nach Beginn der Sommer-Schulferien, einer pflichtwidrigen Weigerung zur Einberufung gleichzusetzen ist, welche den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zur Einberufung gem. § 24 Abs. 3 WEG ermächtigt, da nach Meinung des Senats in einem solchen Fall den Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung grundsätzlich nicht in unzumutbarer Weise erschwert wird, waren die Abstimmungsergebnisse selbst bei einem anzunehmenden Einberufungsfehler (Einladung zur Versammlung nicht durch den Verwalter, sondern durch den Vorsitzenden des Beirats) für die Beschlussfassungen nicht kausal. Ungültig sind nämlich Beschlüsse in einer solchermaßen fehlerhaft einberufenen Versammlung dann nicht, wenn feststeht, dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung durch den Verwalter so gefasst worden wären (h.M.). Vorliegend war die evtl. fehlerhafte Ladung zur Versammlung nicht ursächlich für die in der Versammlung gefassten Beschlüsse, die mit großer Mehrheit bei fast bestehender Vollversammlung gefasst wurden. So kam es auch zur Abberufung des Verwalters. In einer nur wenige Monate späteren Eigentümerversammlung wurde i.Ü. trotz neuerlicher Bewerbung des Verwalters ein anderer Kandidat zum neuen Verwalter bestellt, was den zuverlässigen Schluss zulässt, dass er auch bei einer eigenen Einberufung der Versammlung mit großer Mehrheit abberufen worden wäre.

3. Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters liegt i.Ü. vor, wenn den Eigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Von einem zur vorzeitigen Abberufung berechtigenden wichtigen Grund kann auch dann ausgegangen werden, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist (BayObLG, NZM 2000, 510). Vorliegend war von einer solchen Zerstörung des Vertrauensverhältnisses auszugehen, ohne dass hier von einem vorwerfbaren und schuldhaften Verhalten des Verwaltungsbeirats als Ursache der Zerstörung des Vertrauensverhältnisses gesprochen werden konnte.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren zu Lasten der unterlegenen Antragsteller bei Geschäftswert dieser Instanz von 21.000 EUR.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 17.04.2002, 2Z BR 14/02)

Anmerkung

1. Kündigt ein Verwalter an, eine Eigentümerversammlung in der Schulferienzeit abhalten zu wollen (warum?), sieht darin zumindest der Senat noch keine pflichtwidrige Weigerung des Verwalters zur Abhaltung einer Versammlung im Sinne des § 24 Abs. 3 WEG. Darüber kann man m.E. bei nicht vorliegender Eilbedürftigkeit anstehender Entscheidungen streiten, da Verwalter zumindest in Anlagen mit schulpflichtigen Kindern (deren Eltern dann meist auch auf Urlaube in den Ferienzeiten angewiesen sind) die persönliche Teilnahme an Versammlungen außerhalb der Ferienzeiten zumindest vielen Eigentümern ermöglichen sollten. Ich würde hier sogar im Einzelfall von Versammlungsterminen "zur Unzeit" sprechen, sogar mit grundsätzlich zu bejahendem Rechtsschutzinteresse für mögliche Beschlussanfechtungen (wenn auch unter Berücksichtigung von Kausalitätsüberlegungen). Auch wenn urlaubsabwesend...