Verwalteranfechtung des Abberufungsbeschlusses

Leitsatz

1. Nur soweit die von den Wohnungseigentümern bei der Bestellung des Verwalters vorgesehene Amtszeit noch nicht abgelaufen ist oder der Verwalter zur Wahrung etwaiger Vergütungsansprüche die Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses erstrebt, hat der abberufene Verwalter ein Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses.

2. Ein Eigentümerbeschluß verstößt dann gegen § 26 Abs. 2 WEG und ist damit absolut nichtig, wenn durch ihn die 5jährige Amtszeit des Verwalters mehr als ein Jahr vor Ablauf dieser Amtsperiode um einen Anschlußzeitraum von 3 Jahren verlängert wird.

Sachverhalt

Mit Wirkung vom 5.7.1987 wurde die Verwalterin einer Wohnungseigentümeranlage für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin bestellt. In einer Eigentümerversammlung am 28.6.1991 faßten die Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluß, wonach die Verwalterin nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist für drei weitere Jahre ihr Amt ausüben sollte. Weil die Verwalterin die für die Wohnanlage erforderlichen Sanierungsmaßnahmen nicht in Angriff genommen hatte und im übrigen auch die Verwaltertätigkeit nicht mehr ordnungsgemäß ausübte, wurde sie im Jahre 1993 von ihrem Amt abberufen und der zugrundeliegende Verwaltervertrag zum Ende des Jahres gekündigt. Kurz vor ihrem Ausscheiden entnahm die Verwalterin dann dem Gemeinschaftskonto der Wohnanlage das Verwalterhonorar für den Zeitraum 1994 bis Juni 1995. Gerichtlich ficht sie nun den Abberufungsbeschluß der Wohnungseigentümer an und begehrt weiterhin die Feststellung zur Geldentnahme berechtigt gewesen zu sein. Die Wohnungseigentümer hingegen wollen natürlich das Geld zurück.

Entscheidung

Mit ihrem Anliegen konnte die Verwalterin sowohl was die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses als auch die Berechtigung zur Geldentnahme angeht nicht durchdringen.

Soweit das Gericht über die Gültigkeit des Abberufungsbeschlusses zu befinden hatte, war zu berücksichtigen, daß für die entsprechende Anfechtung bereits das notwendige Rechtsschutzinteresse fehlte. Der Verwalter ist zwar grundsätzlich befugt, den Beschluß anzufechten, mit dem die Wohnungseigentümer ihn von seinem Amt abberufen haben. Der Verwalter muß also in der Lage sein, die ihm zu Unrecht entzogenen Rechtsstellung zurückzugewinnen oder seine Vergütungsansprüche zu wahren. Das alles gilt jedoch nur für den Fall, in dem die vorgesehene Amtszeit des Verwalters noch nicht abgelaufen ist und er somit die ihm entzogene Rechtsstellung überhaupt zurückgewinnen kann. Das war im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben, da der von den Wohnungseigentümern im Jahre 1991 gefaßte Beschluß über die Verlängerung der Amtszeit der Verwalterin ungültig und somit absolut nichtig war.

Eine wiederholte Verwalterbestellung ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes durchaus möglich. Das bringt der im Leitsatz erwähnte § 26 Abs. 2 WEG zum Ausdruck. Mit der erwähnten Bestimmung soll vermieden werden, daß sich die Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich im Hinblick auf die Befristung der Bestellung von einem bewährten Verwalter trennen muß.

Eine solche Wiederbestellung ist jedoch an die folgende Voraussetzung gebunden: Die erneute Verwalterbestellung bedarf eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellzeit gefaßt werden kann. Konkret bedeutet dies für die vorliegende Entscheidung, daß der streitige Wiederbestellungsbeschluß einige Tage zu früh kam. Da die am 5.7.1987 begonnene 5jährige Amtszeit der Verwalterin am 5.7.1992 endete, haben die Wohnungseigentümer mit ihrem am 26.6.1991 während der laufenden Amtsperiode gefaßten Beschluß gegen obenerwähnte Bestimmung verstoßen. Unerheblich ist dabei, daß die Frist von einem Jahr nur um wenige Tage überschritten wurde.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 30.07.1997, 24 W 2316/96

Fazit:

Die Honoraransprüche der Verwalterin waren selbstverständlich nicht gegeben, da sie ja bereits im Jahre 1993 von ihrem Amt abberufen wurde und gleichzeitig der Verwaltervertrag gekündigt wurde.

In diesem Zusammenhang aber noch eine Anmerkung zur prozessualen Behandlung des Feststellungsantrags der Verwalterin. Diese begehrte ja die Feststellung, zur Geldentnahme berechtigt gewesen zu sein. Andererseits wollten die Wohnungseigentümer im Verfahren gerade diese Summe zurück. Dieses Begehren wurde demgemäß in einen sog. "Widerantrag" gekleidet auf Rückzahlung der streitigen Summe. Mit diesem Leistungsantrag entfiel dann aber gleichzeitig das Rechtsschutzbedürfnis der Verwalterin an der entsprechenden Feststellung, denn im Zivilprozeß gilt allgemein, daß im Leistungsantrag ein "Mehr" steckt als im Feststellungsantrag.