Verwalterbestellung: Einholung von Angeboten

1 Leitsatz

Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, Alternativangebote einzuholen. Bei der Wiederbestellung ist die Einholung hingegen nur geboten, wenn sich seit der Erstbestellung der Sachverhalt verändert hat. Der mit der Ausgliederung verbundene Wechsel des Rechtsträgers stellt auch keine Veränderung des Sachverhalts dar.

2 Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer bestellen im November 2014 die X bis zum Juni 2018 zur Verwalterin. Im August 2017 gliedert X ihr im Handelsregister als solches eingetragenes einzelkaufmännisches Unternehmen zur Neugründung der K-GmbH aus. Auf der Versammlung vom Mai 2018 fassen die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss: "Der bestehende Verwaltervertrag und die Verwalterbestellung der K-GmbH wird bis zum 30. Juni 2021 verlängert". Diesen Beschluss greift Wohnungseigentümer K an. Im Hinblick auf diesen Rechtsstreit – der in der Anmerkung zu BGH, Urteil v. 2.7.2021, V ZR 201/20 behandelt wird – lädt die K-GmbH zu einer außerordentlichen Eigentümersammlung im November 2018. Hier soll den Wohnungseigentümern erneut Gelegenheit gegeben werden, in Kenntnis der Klageschrift nochmals über die Verwalterbestellung und den Verwaltervertrag zu beschließen. Auf der Versammlung wird dann folgender Beschluss gefasst: "Der bestehende Verwaltervertrag und die Verwalterbestellung mit der K-GmbH werden bis zum 30. Juni 2021 verlängert". Auch diesen Beschluss greift K an. Das AG erklärt ihn für ungültig. Die Berufung bleibt auch in diesem Fall erfolglos. Mit der von dem LG zugelassenen Revision wollen die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Bei der Neubestellung eines Verwalters sei es zwar regelmäßig geboten, Alternativangebote einzuholen (Hinweis u. a. auf BGH, Urteil v. 24.1.2020, V ZR 110/19). Bei der Wiederbestellung sei die Einholung von Alternativangeboten aber nur geboten, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert habe (Hinweis auf BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10). Im Fall handele es sich um keine Neubestellung. Für das Revisionsverfahren sei nämlich zu unterstellen, dass X ihr einzelkaufmännisches Unternehmen im August 2017 wirksam zur Neugründung der K-GmbH ausgegliedert hatte. Damit seien die Verwalterstellung und der Verwaltervertrag auf die K-GmbH übergegangen. Der mit der Ausgliederung verbundene Wechsel des Rechtsträgers stelle auch keine wesentliche Veränderung des Sachverhaltes dar und mache daher für sich genommen die Einholung von Alternativangeboten nicht erforderlich.

5 Hinweis

Es handelt sich um die parallele Entscheidung zu BGH, Urteil v. 2.7.2021, V ZR 201/20. Die Ausführungen zur Ausgliederung des im Handelsregister als solches eingetragenen einzelkaufmännischen Unternehmens sind daher identisch. In beiden Entscheidungen spielt ferner eine Rolle, ob es sich um eine Neubestellung oder um eine Wiederbestellung handelte. Der BGH hat sich insoweit in beiden Entscheidungen dafür entschieden, dass es sich trotz der Ausgliederung um eine Wiederbestellung handelte. Das war zuvor etwa vom Frankfurter Landgericht, aber auch von mir anders gesehen worden. Eine Besonderheit mag im Fall darin gelegen haben, dass sich in der Geschäftsleitung der K-GmbH nichts geändert hatte. Allerdings schließt sich der BGH meiner Ansicht an, dass die Wohnungseigentümer berechtigt sind, den Verwaltervertrag in der Regel mit Blick auf die Ausgliederung aus wichtigem Grund zu kündigen. Dies dürfte den Wohnungseigentümern einen ausreichenden Schutz vermitteln.

6 Entscheidung

BGH, Urteil v. 2.7.2021, V ZR 202/20