Verwalterbestellung und -vertrag

Leitsatz

• Verwalterbestellung und Verwaltervertrag sind grundsätzlich zu trennen

  Vertragskündigung, Vergütungs- und Aufwendungsersatzansprüche

  Automatische Verlängerungsklausel

  Beweiswürdigung (Zeugenaussage)

Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG, § 675 BGB

Kommentar

1. Zwischen dem einseitigen wohnungseigentumsrechtlichen Akt der Verwalterbestellung gem. § 26 WEG und dem zwischen den Eigentümern und dem Verwalter abzuschließenden Verwaltervertrag ist zu unterscheiden (Trennungstheorie). Beim Vertrag handelt es sich in der Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne des § 675 BGB mit teilweise dienstvertraglichen, teilweise werkvertraglichem Charakter (BGH, NJW 80, 2466; NJW 81, 282; BayObLG, WE 92, 23). Einen Anspruch auf Vergütung kann der Verwalter nur auf den Verwaltervertrag stützen.

2. Ist ein Verwalter nur für eine bestimmte Zeit bestellt, so führt der Bestellungsablauf nicht automatisch dazu, dass auch der Verwaltervertrag beendet ist und damit der Vergütungsanspruch des Verwalters entfällt. Jedoch kann der Verwaltervertrag so eng mit der Verwalterbestellung gekoppelt sein, dass die Beendigung der Bestellung auch das schuldrechtliche Vertragsverhältnis beendet.

3. Eine (wie hier bauträgerseits in der Teilungserklärung erfolgte) Verwalterbestellung mit einer automatischen Verlängerungsklausel ist nicht wegen Verstoßes gegen § 26 Abs. 1 S. 2 WEG gemäß § 134 BGB (Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot) nichtig; eine Bestellung wird vielmehr erst nichtig, wenn der 5-Jahres-Zeitraum überschritten ist. Ob diese Grundsätze auch für den Verwaltervertrag entsprechend gelten, kann dahinstehen; im vorliegenden Fall war jedenfalls die 5-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen.

4. Vergütungsansprüche können auch dann entfallen sein, wenn Eigentümer das Vertragsverhältnis wirksam gekündigt haben sollten; auch in einer Abberufung des Verwalters durch die Eigentümer kann zugleich die Kündigung des Vertrages enthalten sein.

5. Ansprüche auf Erstattung verwalterseits verauslagter Beträge können auf entgeltliche Geschäftsbesorgung ( § 676 BGB, § 670 BGB), Geschäftsführung ohne Auftrag ( § 677 BGB, § 683 BGB) oder ungerechtfertigte Bereicherung ( § 812 BGB) gestützt werden. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass tatsächlich Zahlungen vom Verwalter geleistet wurden.

6. Eine Beweiswürdigung (hier: Zeugeneinvernahme) liegt auf tatsächlichem Gebiet und kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden, d.h. daraufhin, ob der Tatrichter den Sachverhalt ausreichend ermittelt, alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und nicht gegen die Denkgesetze oder anerkannte Erfahrungssätze verstoßen hat und ob er die Beweisanforderungen nicht zu hoch oder zu niedrig angesetzt hat (h. M.).

Die Beurteilung der persönlichen Glaubwürdigkeit eines Zeugen sowie die Glaubhaftigkeit seiner Sachdarstellung obliegt allein dem Tatsacheninstanzgericht und ist im Rechtsbeschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachprüfbar (ebenfalls h. M.).

7. Im vorliegenden Fall Zurückverweisung an das Landgericht; keine Erstattung außergerichtlicher Kosten im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert für diese Instanz von DM 4.919,06.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 14.12.1995, 2Z BR 94/95)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung