Verwalterhaftung bei vorbehaltloser Werklohnzahlung trotz eines Quantitätsmangels (hier: abhanden gekommenen Teppich-Materials)

Normenkette

§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, §§ 320ff. BGB, § 440 BGB, § 644 BGB, § 651 Abs. 1 S. 2 BGB

Kommentar

1. Bezahlt der Verwalter trotz mangelhafter Leistung eines Werk- bzw. Werklieferungsunternehmers eine Rechnung, ohne Mängelrügen zu erheben oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, so kann sich daraus ein Schadenersatzanspruch der Eigentümer wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages ergeben.

2. Auch bei einem Teppichverlegungs-Auftrag (Werklieferungsvertrag über die Herstellung einer nicht vertretbaren Sache gem. § 651 Abs. 1, Satz 2, Halbsatz 2 BGB) finden werkvertragsrechtliche Vorschriften Anwendung, unter anderem auch § 644 BGB. Nach dieser Bestimmung trägt grundsätzlich der Unternehmer die (Vergütungs-)Gefahr bis zur Abnahme des Werks. Im vorliegenden Fall war vor Abnahme Teppichbodenmaterial abhanden gekommen, welches in einem Gemeinschaftsraum der Anlage gelagert worden war. Nach vorliegendem Vertrag schuldete der Unternehmer auch eine 5%ige Reservemenge Teppichmaterial als zusätzliche Menge neben dem Material für Verlegung einschließlich Verschnitt. Das Zusatzmaterial sollte für spätere Ausbesserungsarbeiten zur Verfügung der Auftraggeberseite stehen. Da das Material letztlich nicht mehr zur Verfügung stand und nachbestellt werden musste, geht dies gem. § 644 BGB zu Lasten der Unternehmer-Firma. Aus diesem Grund war der Verwalter nicht zur vollen Bezahlung der Auftragsrechnung verpflichtet, sondern hätte Einwendungen gem. §§ 320ff. in Verbindung mit § 440 Abs. 1 BGB geltend machen können und müssen. Ein Verwalter hat Rechnungen zu prüfen und berechtigte Einwendungen dagegen zu erheben; dies folgt aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft muss er ggf. Mängelrügen erheben und Zurückbehaltungsrechte gegenüber mangelhaften Leistungen geltend machen (KG, WE 93, 197). Vorliegend lag ein Quantitätsmangel vor, weil das Abhandenkommen von Teppich-Material zu Lasten des Unternehmers ging; es bestand demgemäß noch ein - teilweiser - Erfüllungsanspruch aus dem ursprünglichen Vertrag; die 5%ige Reservemenge hätte ohne zusätzliche Zahlung von der Unternehmerfirma geliefert werden müssen. Durch die anstandslose Rechnungs-Bezahlung hat der Verwalter insoweit der Gemeinschaft einen Schaden in Höhe der Reserve-Materialkosten zugefügt. Er hat schuldhaft Verwalterpflichten verletzt, da es insbesondere für ihn - insbesondere als professionelle Verwalterfirma - ohne weiteres erkennbar gewesen wäre, dass die Materialreserve geschuldet war. Zumindest hätte er die Eigentümerversammlung davon benachrichtigen müssen, mit dem Ziel, deren Entscheidung herbeizuführen (vgl. auch zur Haftung des Verwalters bei mangelhaften Werkleistungen BayObLG, WE 88, 31 und 91, 22).

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung (keine Wertangabe; Haftungssumme DM 6.117,57).

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.03.1997, 3 Wx 186/95)

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