Verwalterhaftung - Mangelhafte Überprüfung falscher Tatsachenbehauptungen

Leitsatz

Ein Wohnungseigentumsverwalter, der in der Eigentümerversammlung ohne ausreichende Überprüfung unrichtige Tatsachenbehauptungen aufstellt, haftet auf Schadensersatz, wenn aufgrund der unrichtigen Darstellung ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird.

Fakten:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht vorliegend gegen die frühere Verwalterin Schadensersatzansprüche geltend. Wegen bestehender Feuchtigkeitsprobleme wurde beschlossen, testweise Schienen an einigen Fenstern der Wohnanlage einzubauen. Aufgrund der Aussage, dass das Feuchtigkeitsproblem hierdurch beseitigt sei, beschlossen die Wohnungseigentümer den Einbau der Schienen an sämtlichen Fenstern.

Sodann hatte sich jedoch herausgestellt, dass nach wie vor Feuchtigkeit nach innen dringt. Die Maßnahme blieb also ohne Erfolg. Die Gemeinschaft nimmt entsprechend den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Streitig ist allerdings, ob die Aussage, dass die Feuchtigkeitsprobleme beseitigt seien, der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer getroffen hatte.

Dieser Umstand freilich ist erheblich. Hierzu muss seitens der Vorinstanz noch weitere Klärung herbeigeführt werden, weshalb das OLG nicht abschließend entscheiden konnte, sondern den Rechtsstreit an das LG zurückverweisen musste. Für das weitere Verfahren wurde jedoch darauf hingewiesen, dass der Verwalter vorliegend nicht verpflichtet war, den Erfolg der Maßnahme durch einen Sachverständigen feststellen zu lassen. Der Verwalter hätte jedoch seine Pflichten dann verletzt, wenn er ohne eigene Überprüfung "ins Blaue hinein" behauptet hätte, die Testanbringung habe dazu geführt, dass nunmehr ein Nässeeintritt nicht erfolgt. Trift andererseits die Behauptung des Verwalters zu, nicht er, sondern ein Wohnungseigentümer habe dies geäußert, fehlt es an einer pflichtwidrigen Handlung des Verwalters. Wurde die Äußerung jedoch vom Verwalter abgegeben, ohne dass dieser sich über die Richtigkeit der Angaben hinreichend kundig gemacht hat, liegt eine Pflichtverletzung vor.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 13.01.2011, 32 Wx 32/10OLG München, Beschluss vom 13.1.2011 – 32 Wx 32/10

Fazit:

Der Verwalter ist grundsätzlich zu einer sachgerechten und wahrheitsgemäßen Information der Wohnungseigentümer verpflichtet. Das schließt es aus, dass er Angaben "ins Blaue hinein" macht. Werden falsche Angaben ohne rechtfertigenden Grund gemacht, so begründet dies eine Schadenersatzpflicht des Verwalters dem Grunde nach.