Verwalterpflichten

Leitsatz

• Rechtzeitige Protokollerstellung

  Kostenentscheidung zulasten des Verwalters

Normenkette

§ 24 Abs. 6 WEG, § 47 WEG

Kommentar

1. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist der Verwalter auch ohne entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag verpflichtet, das Protokoll über eine Eigentümerversammlung spätestens 1 Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist fertigzustellen (BayObLG Z 1972, 246/249; 1989, 13/16) und aufgrund einer Verpflichtung im Verwaltervertrag den Wohnungseigentümern zu diesem Zeitpunkt auch zuzusenden (BayObLG Z 1989, 13/16). Es ist also eine irrige Rechtsansicht, vorzutragen, dass mangels einer Zeitbestimmung im Verwaltervertrag ein Protokoll beliebige Zeit nach der Versammlung vom Verwalter habe verschickt werden dürfen.

2. Bei der Kostenentscheidung nach Rücknahme einer sofortigen Beschwerde kann auch berücksichtigt werden, dass ein Antragsteller ein Beschlussanfechtungsverfahren möglicherweise nur deshalb eingeleitet hat, weil der Verwalter das Protokoll über die Eigentümerversammlung nicht innerhalb der Anfechtungsfrist verschickt hat.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 05.04.1990, BReg 2 Z 30/90; in gleichem Sinne auch BayObLG, Beschluss v. 11.04.1990, BReg 2 Z 35/90mit ausgesprochener Verpflichtung des Verwalters, auch die außergerichtlichen Kosten des antragstellenden Eigentümers zu tragen, der alle Beschlüsse [!] angefochten und dann nach Protokollerhalt seine Anfechtung zurückgenommen hatte!)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Wichtige Anmerkung für Verwalter:

Dass ein Verwalter zwar die Originalausfertigung eines Versammlungsprotokolls spätestens 1 Woche vor Ablauf der 1-monatigen Beschlussanfechtungsfrist anzufertigen und interessierten Eigentümern entsprechende Einsicht zu gewähren und sogar Auskunft zu erteilen hat, dürfte unstreitig sein. Besteht eine vertraglich vereinbarte Versendungspflicht, so ist nunmehr sogar ausdrücklich klargestellt, dass auch zumindest bis Ende der 3. Woche nach Versammlung Protokolle den Eigentümern zuzusenden sind. Verantwortlich für die Protokollerstellung ist und bleibt der Versammlungsleiter (also i.d.R. der Verwalter). Können die weiteren, erforderlichen Unterschriften nicht beigebracht werden, kann dies der Versammlungsleiter vermerken, allerdings mit dieser Argumentation nicht eine evtl. verspätete Versendung rechtfertigen. Gleiches gilt bei etwaigen Gegenvorstellungen der weiteren Unterzeichnerpersonen. Zu betonen ist jedoch nochmals, dass die Erstellung eines Beschluss- bzw. Ergebnisprotokolls ausreicht!

Wenn hier Verwalter hinsichtlich der Prozesskostenfolgen in Art eines vorweggenommenen Schadenersatzes zu außergerichtlicher Kostenerstattung verurteilt werden (in Abweichung kostenrechtlicher Grundsätze) -, selbst bei Anfechtung aller gefassten Beschlüsse (!) -, müsste m. E. im Einzelfall geprüft werden, ob ein Verwalter verschuldetermaßen eine Protokollversendung verzögert und damit eine Beschlussanfechtung sozusagen provoziert hat. Würde ein Verwalter einem anfragenden Eigentümer innerhalb einer Beschlussanfechtungsfrist eine falsche Auskunft über gefasste Beschlüsse geben, besteht natürlich keine Frage, ihn auch in etwaige Kostenerstattungen dann zu verurteilen, wenn sich nach "verspätetem" Protokollversand andere Tatsachen des wahren Verlaufs einer Versammlung herausstellen und Beschlussanfechtungen insoweit postwendend zurückgenommen werden.