Verwaltervertrag: AGB-Prüfung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage der Wirksamkeit einer Klausel des Verwaltervertrags. Das AG hat insoweit 2 Bedenken. Das eine besteht in der Frage, ob es richtig sein kann, dass der Verwalter für eine eigenständige Verfahrensführung dasselbe Honorar erhalten soll, wie für die Beauftragung eines Rechtsanwalts. Das andere besteht in der Frage, ob die Höhe der Vergütung angemessen ist.

AGB-Kontrolle

Gibt ein Verwalter als Unternehmer den Inhalt des Verwaltervertrags vor, handelt es sich um einen Formularvertrag, weshalb nach bislang herrschender Meinung die §§ 305 ff. BGB einschlägig sind. Im Zusammenhang mit der Prüfung von Vertragsbestimmungen sprechen Gerichte häufig die Frage einer ordnungsmäßigen Verwaltung an. Zwischen den Vertragsparteien spielt der Maßstab der Ordnungsmäßigkeit indes keine Rolle. Dieser Maßstab ist an Beschlüsse anzulegen und beantwortet die Frage, ob diese erfolgreich anfechtbar sind. Nach §§ 305 ff. BGB ist hingegen zu fragen, ob die Vertragsbestimmungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartnerin unangemessen benachteiligen.

Höhe der Vergütung

§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB beschränkt die Inhaltskontrolle auf Vertragsbestimmungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Eine von einem Verwalter verlangte Vergütung kann daher grundsätzlich nicht inhaltlich nach §§ 305 ff. BGB geprüft werden. Etwas Anderes gilt für eine Vergütung, die sich der Verwalter für im eigenen Interesse liegende Tätigkeiten versprechen lässt. Da der Fall so nicht liegt, hatte das AG kein Recht, die Höhe der Vergütung einer Überprüfung zu unterziehen.

Transparenzgebot

Auch Vergütungsregelungen müssen sich nach § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB an § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Transparenzgebot, messen lassen. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, den Regelungsgehalt einer Vertragsbestimmung möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Der Verwender muss die tatbestandlichen Voraussetzungen und die Rechtsfolgen so genau beschreiben, dass für seine Kunden kein ungerechtfertigter Beurteilungsspielraum entsteht. Die Beschreibung muss für den anderen Vertragsteil nachprüfbar und darf nicht irreführend sein. Hier bestehen bei der im Vertrag verwendeten Klausel Bedenken, da sie nicht ausreichend erkennen lässt, für welchen Fall die Sondervergütung geschuldet sein soll.

Vorteilsausgleichung?

B hatte im Fall im Übrigen argumentiert, der Gemeinschaft sei kein Schaden entstanden, da seine Vergütung von den Wohnungseigentümern über die Einzeljahresabrechnungen erstattet worden sei. Dieses Argument ließ das AG zu Recht nicht gelten. Durch die Einstellung in die Einzeljahresabrechnungen ist ein Schaden bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht entfallen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 21.4.2023, V ZR 86/22, Rn. 31).

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Eine Verwaltung sollte in der Regel keinen "handgestrickten" Verwaltervertrag einsetzen, sondern auf die Kompetenz und das Wissen eines großen Verbandes setzen oder sich professioneller Produkte bedienen. Geht man anders vor, kann man schnell Schiffbruch erleiden. Der Fall zeigt sehr deutlich, dass es grundsätzlich nicht zu beanstanden ist, wenn eine Verwaltung für die Begleitung gerichtlicher Verfahren eine Sondervergütung vereinbart.