Verwaltervertrag: AGB-Prüfung

1 Leitsatz

Die Klausel in einem Verwaltervertrag, "Für den Fall der gerichtlichen Geltendmachung von Beitragsforderungen kann der Verwalter für den Mehraufwand bei der Verfahrensvorbereitung eine Bearbeitungspauschale in Höhe von 10 % der geltend gemachten Hauptforderung zzgl. MwSt. gegenüber der WEG abrechnen", ist wahrscheinlich intransparent.

2 Normenkette

§ 26 WEG

3 Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt vom ehemaligen Verwalter B die Rückzahlung von 7.239,96 EUR. Diesen Betrag hatte B vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als "Sondervergütung Klagepauschale" für mehrere Gerichtsverfahren entnommen. Im Verwaltervertrag heißt es unter Ziffer 7.3 insoweit: "Für den Fall der gerichtlichen Geltendmachung von Beitragsforderungen kann der Verwalter für den Mehraufwand bei der Verfahrensvorbereitung eine Bearbeitungspauschale in Höhe von 10 % der geltend gemachten Hauptforderung zzgl. MwSt. gegenüber der WEG abrechnen. Der Verwalter wird angewiesen, diesen Auslagen- und Aufwendungsersatz gegen den/die verursachenden Eigentümer als Direktbelastung geltend zu machen. Bearbeitungskosten, welche die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen, bedürfen der Zustimmung des Beirats bzw. der Eigentümerversammlung." Der durch B entnommene Gesamtbetrag stellt 10 % der Gesamtwohngeldrückstände zuzüglich 19 % Umsatzsteuer dar. K ist der Auffassung, die "Sondervergütung Klagepauschale" habe keine Rechtsgrundlage.

4 Die Entscheidung

Das AG stimmt der Gemeinschaft zu! Die Ziffer § 7.3 des Verwaltervertrags stelle keinen Rechtsgrund dar. Die Regelung halte einer AGB-Kontrolle nicht stand. Sie verstoße gegen § 307 Abs. 2, Abs. 1 BGB (Transparenzgebot). Aus dem Wortlaut "Mehraufwand bei der Verfahrensvorbereitung" werde nicht klar, ob nur die Fälle gemeint seien, in denen der Verwalter selbst für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gerichtliche Geltendmachung betreibe, oder ob es bei der Bearbeitungsgebühr nur um die "Zuarbeit" und Vorbereitung für einen beauftragten Rechtsanwalt gehe. Eine Klarstellung sei notwendig gewesen, da es ansonsten zu unangemessenen Ergebnissen kommen könne. Bei einem hohen Gebührenrückstand stünde dem Verwalter eine hohe Summe zu, obwohl er bei einer Rechtsanwaltsbeauftragung einen vergleichsweise geringeren Aufwand betreiben müsse, als wenn er die Ansprüche selbst als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend mache. Die eigene Geltendmachung ohne Inanspruchnahme eines Anwalts stelle einen wesentlich höheren Arbeitsaufwand als die bloße Unterstützungsleistung für einen zu beauftragenden Rechtsanwalt dar.

Die Frage könne aber offenbleiben, da auch bei der Annahme, die Sondervergütung falle nur für den Fall einer eigenständigen Geltendmachung von Ansprüchen durch den Verwalter an, intransparent und unangemessen sei. Die Höhe einer dem Verwalter für die selbstständige Verfahrensführung bewilligten Sondervergütung müsse sich in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand berücksichtigen. Mit dem Bundesgerichtshof sei eine Vergütung als zulässig anzusehen, die nach den sich am Wert des Gegenstands ausrichtenden Pauschgebühren des RVG berechne. Die im Fall vereinbarte Sondervergütung orientiere sich jedoch an der Höhe der geltend gemachten Hauptforderung. Ein je nach Einzelfall unterschiedlich ausfallender Arbeits- und Zeitaufwand könne dabei nicht berücksichtigt werden. Die faktisch fehlende Grenze nach oben widerspreche zudem der Rechtsprechung in derartigen Konstellationen. Bei Pauschalen für derartige Zusatzarbeiten habe die Rechtsprechung in der Vergangenheit Pauschalhonorare in Höhe von 120 EUR für die Bearbeitung von Gerichtsverfahren bzw. 61 EUR für die Einleitung eines Mahnverfahrens oder 128 EUR für die Vorbereitung und Begleitung von Gerichtsverfahren für angemessen erachtet. Die in den Verfahren von B abgerechneten Klagepauschalen reichten von 240 EUR bis zu 1.212 EUR, bewegten sich außerhalb der in der Rechtsprechung anerkannten Summen und überstiegen bei höheren Streitwerten selbst die Gebühren, welche ein Rechtsanwalt nach dem RVG abrechnen dürfte.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage der Wirksamkeit einer Klausel des Verwaltervertrags. Das AG hat insoweit 2 Bedenken. Das eine besteht in der Frage, ob es richtig sein kann, dass der Verwalter für eine eigenständige Verfahrensführung dasselbe Honorar erhalten soll, wie für die Beauftragung eines Rechtsanwalts. Das andere besteht in der Frage, ob die Höhe der Vergütung angemessen ist.

AGB-Kontrolle

Gibt ein Verwalter als Unternehmer den Inhalt des Verwaltervertrags vor, handelt es sich um einen Formularvertrag, weshalb nach bislang herrschender Meinung die §§ 305 ff. BGB einschlägig sind. Im Zusammenhang mit der Prüfung von Vertragsbestimmungen sprechen Gerichte häufig die Frage einer ordnungsmäßigen Verwaltung an. Zwischen den Vertragsparteien spielt der Maßstab der Ordnungsmäßigkeit indes keine Rolle. Dieser Maßstab ist an Beschlüsse anzulegen und beantwortet die Frage, ob diese erfolgreich...