Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 21 Abs. 4 WEG, § 26 WEG, § 28 Abs. 1 WEG, § 43 Abs. 1 WEG, § 3 S. 2 HeizkostenV, § 10 HeizkostenV, § 10 Nr. 6 AGBG
Kommentar
1. Es genügt zur zweifelsfreien Bezeichnung des Antragstellers in wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahren, wenn er seine zustellungsfähige (ladungsfähige) Anschrift angegeben hat; der tatsächliche Aufenthaltsort muss nicht benannt werden. Auch § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO fordert nur solche Angaben, die zur Festlegung der Identität der Parteien notwendig sind (vgl. auch BGH, NJW 1988, 2114/2115).
2. Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit hängt die Erledigung der Hauptsache und ihre Feststellung nicht von Erklärungen der Beteiligten ab. Nach h. M. tritt Erledigung der Hauptsache dann ein, wenn der Verfahrensgegenstand (Beschwerdegrund) durch ein Ereignis, welches eine Änderung der Sach- und Rechtslage herbeiführt, fortgefallen ist. Hält ein Antragsteller trotz tatsächlicher Erledigung der Hauptsache an seinem Sachantrag fest, ist nicht Erledigung festzustellen, sondern der Sachantrag abzuweisen (Demharter ZMR 1987, 201/202 m. w. N.).
3. Ein Antrag auf Ungültigerklärung eines Beschlusses über einen Wirtschaftsplan erledigt sich erst dann, wenn der nachfolgende Beschluss über die Jahresabrechnung endgültige Rechtswirksamkeit erlangt hat, also entweder nicht angefochten wurde oder ein Anfechtungsantrag rechtskräftig abgewiesen wurde (BGH Z 106, 113/116). Wird der Beschluss über die nachfolgende Jahresabrechnung für ungültig erklärt, entfaltet der Beschluss über den Wirtschaftsplan wieder seine volle Rechtswirkung (Rechtsgrundlage für Hausgeldvorauszahlungsforderungen gem. Wirtschaftsplan). Wohnungseigentümer können sich bei einem Wirtschaftsplangenehmigungsbeschluss darauf beschränken, die bisherigen Wohngeldvorauszahlungen auch weiterhin für verbindlich zu erklären. Ein solcher Beschluss wäre nur dann für ungültig zu erklären, wenn feststünde, dass die Vorauszahlungen erheblich zu niedrig oder überhöht sind.
4. Es reicht nicht aus, wenn behauptet wird, dass eine anfänglich beschlussfähige Versammlung nachträglich beschlussunfähig geworden sein soll. Eine Beschlussunfähigkeit muss nicht nur möglich oder wahrscheinlich, sondern eindeutig feststellbar sein, wenn aus diesem Grund ein Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt werden soll. Es gibt keinen Erfahrungssatz, dass bei knapp erreichter Beschlussfähigkeit nach einer gewissen Zeit vom Absinken der Anwesenheit unter die Beschlussfähigkeitsgrenze ausgegangen werden müßte (vgl. BayObLG, Entscheidung v. 10. 5. 1989, BReg 2 Z 23/88).
5. Ein von einer Gemeinschaftsordnung abweichender Beschluss, die Heizkostenabrechnung auf das Kalenderjahr umzustellen und die Ablesung des Verbrauchs nicht Mitte des Jahres, sondern zum Jahresende vorzunehmen, ist für ungültig zu erklären (keine Änderung der Vereinbarung durch bloßen Mehrheitsbeschluss).
6. Sieht die Gemeinschaftsordnungsvereinbarung eine Verteilung der Warmwasserkosten ausschließlich nach Verbrauch vor, so steht § 10 HeizkostenV einem Mehrheitsbeschluss nach § 3 S. 2 HeizkostenV entgegen, durch den künftig eine Verteilung nach den Maßstäben von § 8 Abs. 1 HeizkostenV ermöglicht werden soll. Auch hier hat die rechtsgeschäftliche Vereinbarung Vorrang und bleibt gem. § 10 Heizkostenverordnung von den übrigen Regelungen der Heizkostenverordnung unberührt. Insoweit ist die Rechtslage keine andere, als wenn die Gemeinschaftsordnung einen Heizkostenverteilungsschlüssel enthält, der sich im Rahmen der §§ 7, 8 HeizkostenV hält (BayObLG, WuM 1989, 344).
7. Ein Eigentümerbeschluss, durch den ein Verwaltervertrag gebilligt wird, dessen Bestimmungen gegen das AGB-Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstoßen oder die im Hinblick auf Regelungen in der Gemeinschaftsordnung unklar oder überflüssig sind (vgl. BayObLG, MDR 1982, 939/940), entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch Verwaltervertragsmuster (erarbeitet von dritter Seite) sind allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGBG. Der teilweisen Ungültigerklärung steht § 139 BGB im Hinblick auf die hier vertraglich vereinbarte Gültigkeitsklausel nicht entgegen.
a) Eine verwaltervertragliche Vereinbarung, wonach die Ladung zur Eigentümerversammlung wirksam ist, wenn sie an die letzte dem Verwalter bekannte Adresse des Eigentümers gerichtet ist, verstößt gegen § 10 Nr. 6 AGBG (verbotene Zugangsfiktion).
b) Die Änderung von Wohngeldvorauszahlungsfälligkeiten im Vertrag gegenüber der Vereinbarung ist ebenfalls unwirksam.
c) Auch zur Vereinbarung unterschiedlich vertraglich getroffene Verzugsverzinsung kann nicht durch bloßen, den Verwaltervertrag genehmigenden Mehrheitsbeschluss geändert werden.
d) Gleiches gilt im Ergebnis bei verwaltervertraglich getroffenen Stimmrechtsvertretungseinschränkungen, die durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich sind und damit auch nicht durch Verwaltervertrag herbeigeführt werden können.
e) Eine zusätzliche verwaltervertraglich vereinbarte Mahngebühr ist allerdings nicht zu beanstanden, unter der Voraussetzung, ...