Verwaltervertrag: Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer

Leitsatz

Der Verwalter kann einem Wohnungseigentümer aus dem Gesichtspunkt des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter Schadensersatz schulden.

Normenkette

BGB § 280, § 675, § 823; WEG § 21, § 26

Das Problem

Wohnungseigentümer K verlangt von Verwalter B Schadensersatz. B soll K Kosten für einen von K eingeschalteten Rechtsanwalt erstatten. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Dagegen geht K im Wege der Berufung vor.

Die Entscheidung

Das Landgericht (LG) teilt die Ansicht des Amtsgerichts (AG). Ein Schadensersatzanspruch gegen V ergebe sich weder nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gemäß § 280 Abs. 1 BGB noch aufgrund einer deliktischen Haftung gemäß § 823 Abs. 1 BGB wegen einer Verletzung des Sondereigentums des K.

1. Es sei bereits zweifelhaft, ob K hinreichend dargetan habe, dass V (auch) ihm gegenüber bestehende (Schutz-)Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt habe. Dies gelte auch dann, wenn man insoweit zugrunde lege, dass Handlungsbedarf bestanden habe, weil bereits im Jahr 2011 festgestellt worden sei, dass das Dach marode und nicht reparabel war und es seit dem Jahr 2006 diverse Wasserschäden im Bereich des Sondereigentums der Kläger gegeben hatte.
2. Zwar treffe es zu, dass bei Instandsetzungsbedarf am gemeinschaftlichen Eigentum eine Verpflichtung des Verwalters bestehe, tätig zu werden, Beschlüsse herbeizuführen und solche auch umzusetzen. Sofern aufgrund schuldhafter Untätigkeit des Verwalters (Sach-)Schäden am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer entstünden, könne aus dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter auch eine Schadensersatzpflicht des Verwalters gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer bestehen. Diese Voraussetzungen seien jedoch nicht dargetan.
3. Denn B sei nicht untätig geblieben. Auf der außerordentlichen Versammlung im Februar 2012 sei ein Beschluss gefasst worden, das Dach durch eine M-GmbH zu einem Preis von ca. 125.000 EUR reparieren zu lassen. Ferner sei eine Reparatur der Kelleraußenwand beschlossen worden. Zur Finanzierung beider Maßnahmen sei eine bis zum 10.4.2012 fällige Sonderumlage von insgesamt 140.000 EUR beschlossen worden. Eine Verpflichtung des Verwalters, für die Durchführung dieser Beschlüsse zu sorgen, habe danach bestanden.
4. Allerdings bedürfe es für die Umsetzung gefasster Beschlüsse auch der Sicherstellung, dass die notwendigen finanziellen Mittel hierfür vorhanden seien. Dies sei zum Zeitpunkt der Einschaltung des Rechtsanwaltes durch K noch nicht der Fall gewesen. Unstreitig sei am 19.4.2012 lediglich ein Betrag in Höhe von 25.000 EUR von K gezahlt worden. Dies habe nur einen Teilbetrag des insgesamt auf ihn entfallenden Anteils an der Sonderumlage dargestellt. Die anderen Wohnungseigentümer seien nach dem eigenen Vorbringen des K ihren Verpflichtungen gar nicht nachgekommen. Weitere Zahlungen seien erst zu weitaus späteren Zeitpunkten erfolgt.
5. Soweit K beanstande, B habe die ausstehenden Sonderumlagen nicht angemahnt oder anderweitig eingetrieben, führe dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Anlass zur Mahnung habe erst nach Fälligkeit der Sonderumlage bestanden. Mit Schreiben vom 13.4.2012 habe B den Wohnungseigentümern mitgeteilt, in welcher Höhe jeweils Sonderumlagen angefallen seien. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass jedenfalls der Wohnungseigentümer X bereits mit E-Mail vom 23.2.2012 B mitgeteilt hatte, an weiteren Investitionen in das Gebäude (Dach) "kein Interesse" zu haben, wenn man eine Souterrainwohnung nicht erwerben könne. Auch Wohnungseigentümer Y habe sich zunächst gemäß Schreiben vom 16.4.2012 auf den Standpunkt gestellt, die Außenisolierung der Kellerwohnung sei vordringlich. Soweit K behaupte, das Vorbringen des B, Zahlungsverzögerungen habe es auch aufgrund finanzieller Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer gegeben, die zur Finanzierung ihres Anteils an der Sonderumlage einen Kredit und hierfür wiederum Unterlagen benötigt hätten, sei lediglich vorgeschoben und konstruiert, vielmehr habe B sich praktisch von einzelnen Wohnungseigentümern unter Druck setzen lassen, sei dies durch keinerlei Tatsachen belegt. Soweit K nunmehr behaupte, er hätte die gesamte Sonderumlage zunächst allein getragen, wenn er über Finanzierungsprobleme unterrichtet worden wäre, erscheine dies angesichts der Höhe der Sonderumlage zweifelhaft, zumal K selbst Einwendungen gegen die Höhe seines Anteils an der Sonderumlage geltend gemacht habe.
6. Letztlich könne jedoch dahinstehen, ob B seine Verwalterpflichten dadurch verletzt habe, dass er die fälligen Sonderumlagen nicht hinreichend eingefordert oder K nicht über bestehende Finanzierungsprobleme informiert habe. Denn die von K geltend gemachten Rechtsanwaltskosten seien auch in diesem Fall kein Schaden, der aus dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter von B zu ersetzen sei. Diese Kosten stellten sich der Sache nach als ein Verzugsschaden dar, nicht als Folgeschaden einer Verletzung des Sondereigentums des K.
7. Ein Scha...