Verwaltervertrag: Sondervergütungen

1 Leitsatz

Bei einer Aufwandsentschädigung für die Umsetzung der Anforderungen aus der DSGVO handelt es sich nicht um eine besondere Verwalterleistung. Diese Tätigkeit gehört – wenn nichts Anderes vereinbart wird – in den Bereich der Grundleistungen. Dasselbe gilt für die Bescheinigung nach § 35a EStG.

2 Normenkette

§ 26 WEG; § 812 BGB; § 35a EStG

3 Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von Ex-Verwalter B, ihr Geld zurückzuzahlen, auf das er ihrer Ansicht nach keinen Anspruch gehabt habe. Hintergrund: Solange B Verwalter war, hatte er sich vom Konto der K unter dem Verwendungszweck "Verwaltungsgebühren DSGVO" einen Betrag in Höhe von 2.484,72 EUR auf sein Geschäftskonto überwiesen. Ferner hatte sich B unter dem Verwendungszweck "..." (= haushaltsnahe Dienstleistungen) einen Betrag in Höhe von 4.658,85 EUR überwiesen. Weiter hatte sich B für die Monate Januar bis November 2019 zusätzlich zu der monatlichen Verwaltervergütung in Summe weitere 5.515,62 EUR abgebucht. K meint, sie habe B jeweils keine Sondervergütung geschuldet.

4 Die Entscheidung

Die Zahlungsklage der K hat Erfolg! K habe gegen B einen Anspruch auf Rückzahlung von 12.659,19 EUR aus § 812 BGB. Bei dem eingezogenen Betrag in Höhe von 2.484,72 EUR als Aufwandsentschädigung für die Umsetzung der Anforderungen aus der DSGVO handele es sich um keine besondere Verwalterleistung im Sinne des Verwaltervertrags. Es handele sich bei der DSGVO um eine gesetzliche Vorgabe, die nicht von einer Behörde angeordnet worden sei. Diese Tätigkeit gehöre in den Bereich der Grundleistungen. Soweit B sich einen Betrag in Höhe von 4.658,85 EUR auf sein Geschäftskonto überwiesen habe, handele es sich hingegen um eine Zahlung für die Erstellung der Bescheinigungen nach § 35a EStG. Dies seien Bescheinigungen, die der einzelne Wohnungseigentümer für seine Steuererklärung benötige. Sie seien keine besondere Verwalterleistung. Es gebe im Übrigen auch keine Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag.

5 Hinweis

Problemüberblick

Eine Verwaltung kann mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbaren, dass sie neben einer Grundvergütung für "Grundleistungen" Sondervergütungen für "besondere Leistungen" erhalten soll. Hat sich der Tatbestand einer Sondervergütung verwirklicht, darf die Verwaltung diese selbst dem Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entnehmen, wenn das so im Verwaltervertrag vereinbart ist. Für Aufwendungen gilt Entsprechendes.

Grundleistungen und Sonderleistungen

Was Grund- und was Sonderleistungen sind, muss sich klar und transparent aus dem Verwaltervertrag ergeben. Ob es im Fall so war, lässt sich den Feststellungen nicht entnehmen.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltung muss wissen, welche Sondervergütungen sie mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wirksam vereinbart hat.

6 Entscheidung

AG München, Urteil v. 7.6.2023, 1292 C 17051/22 WEG