Verwaltervertrag: Vergütung

1 Leitsatz

Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrags, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.

2 Normenkette

§ 26 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss vor, mit dem die Wohnungseigentümer V zum Verwalter bestellt haben. Das AG erklärt den Beschluss insoweit für ungültig, als die Mitglieder des Verwaltungsbeirats bevollmächtigt worden sind, den Verwaltervertrag mit V abzuschließen. Der Verwaltervertrag sei der AGB-Kontrolle zu unterwerfen. Im Hinblick darauf könne der Verwaltervertrag mit dem Preisverzeichnis keinen Bestand haben. Das Leistungsverzeichnis enthalte zusätzliche Kosten für Leistungen, die zum Pflichtenkreis des Verwalters gehörten. Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie verweisen auf BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 287/11.

4 Die Entscheidung

Die Berufung hat Erfolg! Der Teilbeschluss (Ermächtigung von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrags) entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Anders läge es, wenn die Wohnungseigentümer die Grenzen des ihnen auch bei der Ausgestaltung des Verwaltervertrags zustehenden Gestaltungsermessens überschritten hätten. Der Verwaltervertrag müsse sich in seiner Ausgestaltung an das Gebot der Wirtschaftlichkeit und die durch die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer bestimmten Grenzen halten. Diese Grenzen überschritten die Wohnungseigentümer jedoch weder dadurch, dass sie einen von dem Verwalter vorformulierten Vertrag schlössen, der Klauseln enthalte, die der AGB-Kontrolle nicht standhalten würden, noch dadurch, dass sie eine Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrags namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlössen. Eine AGB-Kontrolle sei nicht im Rahmen der Anfechtungsklage gegen den Ermächtigungsbeschluss vorzunehmen. Allerdings sei zu prüfen, ob die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genüge. Dass die im Fall vereinbarte Vergütung außerhalb des Gestaltungsermessens der Wohnungseigentümer liege, sei aber nicht zu erkennen. Ihre Beanstandungen, dass bestimmte Aufgaben zusätzlich vergütet werden sollen (z. B. Durchführung einer Wiederholungsversammlung) und die Vergütung für einzelne Sonderleistungen (z. B. Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen über 20.000 EUR; Bearbeitung von Versicherungsschäden, Betreuung von Rechtsstreitigkeiten) zu hoch sei, sei auf einzelne Sondervergütungen beschränkt und lasse die Höhe der Vergütung als Ganzes außer Acht.

Hinweis

1. Es handelt sich um einen Fall zum alten Recht. Dort war es notwendig, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertreter zu bestimmen, der für sie den Verwaltervertrag schließt. Im neuen Recht bedarf es eines solchen Beschlusses nicht mehr, sofern es einen Verwaltungsbeirat gibt. Denn nach § 9b Abs. 2 Fall 1 WEG vertritt dessen Vorsitzender die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.
2. Gibt es keinen Verwaltungsbeirat oder bestimmen die Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 2 Fall 2 WEG einen Vertreter, wäre die Entscheidung allerdings von Bedeutung. Insoweit gilt: Auch der Ermächtigungsbeschluss nach § 9b Abs. 2 Fall 2 WEG kann nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angefochten und auf seine Ordnungsmäßigkeit hin überprüft werden. Vom Gericht ist dann einerseits zu prüfen, ob der Ermächtigungsbeschluss formell einwandfrei zustande gekommen ist. Andererseits ist vom Gericht zu prüfen, ob der Inhalt des abzuschließenden Verwaltervertrags materiell vertretbar ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer die Ermessensgrenzen nicht überschritten haben. Das Ermessen ist dabei nach h. M. nicht nur durch die allgemeinen Grenzen der Vertragsfreiheit beschränkt, also die §§ 134, 138 und 242 BGB. Der abzuschließende Verwaltervertrag muss vielmehr auch sicherstellen, dass die entsprechende Person zu allen Leistungen verpflichtet wird, welche die ihm mit dem gesondert zu überprüfenden Bestellungsbeschluss übertragene Organstellung als Verwalter mit sich bringt. Auch die Verwaltervergütung als besonders wichtiger Vertragsbestandteil soll nach h. M. nach Höhe und Ausgestaltung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen müssen. Dies sei nur der Fall, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Die Vertragsparteien können insoweit neben einer Grundvergütung eine Vergütung für besondere Leistungen vereinbaren. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung soll allerdings eine solche Aufspaltung eine klare und transparente Abgrenzung erfordern. Abzugrenzen seien die gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten Aufgaben, die von der Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten seien. Ferner müsse bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentumsanlage "laufend" anfielen, der tatsächliche Gesamtu...