Verwaltervertrag (WEMoG) / 1.2 Mit wem wird der Vertrag geschlossen?

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber.

Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da sie in das Vertragsverhältnis selbst nicht eingebunden sind, allerdings im Rahmen des mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Vertragsverhältnisses auch Vertragspflichtverletzungen ausgesetzt sind.^[1] Zwar besteht das Vertragsverhältnis – nach neuer Rechtslage ohnehin zwingend – weiter zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da dieser nunmehr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt und ihre Rechtsfähigkeit somit unumschränkt ist, bedarf es keiner Schutzwirkung des Verwaltervertrags mehr. Als Anspruchsgegnerin für Schadensersatzansprüche kommt stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer infrage. Dieser wird das Verwalterhandeln entsprechend § 31 BGB zugerechnet. Allerdings soll es sich, zumindest nach Auffassung des Gesetzgebers,^[2] bei dem mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Vertrag weiterhin um einen "Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter" handeln, "wenn die Voraussetzungen dieses Rechtsinstituts erfüllt sind". Aktuelle Instanzrechtsprechung verneint allerdings einen Charakter des Verwaltervertrags als einen solchen mit Schutzwirkung für Dritte.^[3]

Zur Rechtslage nach Inkrafttreten des WEMoG hat sich der BGH noch nicht geäußert, ob weiterhin von einer Schutzwirkung für Dritte, also insbesondere die Wohnungseigentümer, auszugehen ist. Er hat lediglich klargestellt, dass die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nicht mehr den Verwalter trifft, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[4]

Im Gesamtzusammenhang sollte jedoch beachtet werden, dass sich der BGH gegen eine eigenständige Funktionszuständigkeit des Verwalters ausspricht und auch dann von einer Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeht, wenn eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG ausdrücklich den Verwalter als Zustimmungsberechtigten benennt. Auch in einem derartigen Fall ist jedenfalls die Klage auf Zustimmungserteilung nicht gegen den Verwalter zu richten, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[5]

Nach allem dürfte wohl davon auszugehen sein, dass der Verwaltervertrag keine Schutzwirkung mehr entfaltet.

[1] BGH, Urteil v. 29.5.2020, V ZR 141/19, NZM 2020, 801; BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 125/17, ZMR 2018, 777; BGH, Beschluss v. 7.7.2016, V ZB 15/14, ZMR 2017, 406.

[2] BT-Drs. 19/22634, S. 47.

[3] LG München I, Beschluss v. 16.2.2022, 36 T 1514/22, IMR 2022, 2556; AG Wiesbaden, Urteil v. 16.8.2022, 91 C 650/22 (78), MietRB 2022, 362; AG Hannover, Urteil v. 23.3.2021, 483 C 13214/20, ZMR 2021, 522.

[4] BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21, ZWE 2023. 139.

[5] BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22, ZMR 2023, 900.