Verwaltervertrag (WEMoG) / 3.2.2.2 Grundvergütung

Wie bereits erwähnt, existieren keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars.

Höhe der Vergütung

Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 16 und 35 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegt sich ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich 25 EUR im Rahmen üblicher Verwalterhonorare.^[1] Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer nicht den günstigsten/billigsten Anbieter unter den Verwaltern wählen müssen. Allerdings rechtfertigt auch in einer kleinen Eigentümergemeinschaft allein die Zerstrittenheit der Eigentümer untereinander kein Verwalterhonorar, das mit 59 EUR je Einheit weit über dem Durchschnitt liegt.^[2]

Weitere Anhaltspunkte zur Bemessung einer angemessenen Vergütung bieten die Angaben über die Höhe der Verwaltungskosten im Sinne der §§ 41 Abs. 2, 26 II. Berechnungsverordnung. Hiernach dürfen bei Eigentumswohnungen die Ausgaben für die Verwaltung höchstens 275 EUR jährlich betragen. Dies entspricht mithin einem monatlichen Verwalterentgelt von 22,92 EUR pro Einheit. Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen gemäß § 26 Abs. 3 II. Berechnungsverordnung höchstens 30 EUR jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.

Zu beachten ist allerdings, dass die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung lediglich für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gelten. Bemerkenswert ist, dass dieses Regelungswerk in § 26 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung eine an den vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelte Wertsicherung enthält. Insoweit beträgt die Verwaltungskostenpauschale derzeit 343,69 EUR je Wohnung.

Grundsätzlich zu beachten ist, dass die Höhe der Verwaltervergütung stets den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt und besondere Umstände ein höheres Honorar begründen können.^[3]

Verwalter sollten jedenfalls grundsätzlich ihr Honorar realistisch und marktgerecht kalkulieren. Ist nämlich das Honorar zu niedrig angesetzt, ist der Verwalter an die Vergütungsvereinbarung gebunden. Selbst wenn sich eine Eigentümergemeinschaft finden würde, die bereit ist, dem Verwalter für zurückliegende Amtszeiten nachträglich eine Honorarerhöhung zuzubilligen, birgt ein derartiger Beschluss ein Anfechtungsrisiko und kann vom Gericht für unwirksam erklärt werden, wenn die nachträgliche Honorarerhöhung eine Grenze von 50 % überschreitet.^[4]

Achtung bei Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten!

Im Regelfall vereinbaren die Verwalter ein monatlich zu zahlendes Honorar je Sondereigentumseinheit. Im Verwaltervertrag sollte für den Fall Vorsorge getroffen werden, dass ein Wohnungseigentümer 2 in seinem Eigentum stehende Sondereigentumseinheiten zusammenlegt bzw. diese vereinigt. Möchte ein Wohnungseigentümer 2 in seinem Eigentum stehende Sondereigentumseinheiten zusammenlegen, bedarf es keiner entsprechenden Gestattungsvereinbarung und auch keines entsprechenden Gestattungsbeschlusses der Wohnungseigentümer. In diesem Fall reduziert sich dann die Vergütung des Verwalters entsprechend^[5] und dem Verwalter soll dann nur noch das Honorar für eine Einheit zustehen. Dies dürfte aber nicht sachgerecht sein, da sich infolge der Zusammenlegung der Einheiten der Verwaltungsaufwand nicht zwingend halbiert. Insoweit sollte im Verwaltervertrag geregelt werden, dass sich die Vergütung nach der Anzahl der in der Teilungserklärung ausgewiesenen Sondereigentumseinheiten richtet und auch im Fall der Zusammenlegung zweier oder mehrerer Sondereigentumseinheiten sich das Verwalterhonorar nicht reduziert.

Für den unwahrscheinlichen Fall, dass im Verwaltervertrag Vereinbarungen über die Verwaltervergütung fehlen, hat der Verwalter dennoch gemäß §§ 675, 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB Anspruch auf eine branchenübliche Vergütung, denn die Verwaltertätigkeit ist letztlich – zumindest beim professionellen Verwalter, der nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer ist – nur gegen Vergütung zu erwarten. Zu beachten ist, dass auch der Wohnungseigentümerverwalter grundsätzlich einen Honoraranspruch gegen die Eigentümergemeinschaft hat.^[6]

[1] LG Dortmund, Urteil v. 15.1.2016, 17 S 112/15, MietRB 2017, 260.

[2] LG Köln, Urteil v. 24.11.2011, 29 S 130/11, ZMR 2012, 575.

[3] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, ZMR 2020, 206.

[4] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17.6.1998, 3 Wx 107/98, ZMR 1998, 653.

[5] AG Gelsenkirchen, Urteil v. 30.10.2018, 210 C 398/18, ZMR 2019, 899; AG Aachen, Urteil v. 10.12.2008, 119 C 49/08, ZMR 2009, 717.

[6] OLG Köln, Beschluss v. 4.3.2005, 16 Wx 14/05, ZMR 2005, 573.

3.2.2.2.1 Umsatzsteuer

Der Verwalter hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann einen Anspruch auf Zahlung der Umsatzsteuer zuzüglich zur vereinbarten Verwaltervergütung, wenn dies im Verwaltervertrag vereinbart ist. Ansonsten sind die im Verwalte...