Verwaltervertrag (WEMoG) / 3.2.2.3 Sondervergütung

Wie bereits in Kap. 3.2.2 ausgeführt, kann sich der Verwalter unproblematisch Sondervergütungen dann ausbedingen, wenn er im Vertrag transparent eine Grundvergütung für stets wiederkehrende Verwalteraufgaben ausweist und sich daneben Sonderhonorare für bestimmte punktuell und nicht ständige Verwaltertätigkeiten ausbedingt.^[1]

Für den Fall, dass eine gesonderte Abrede über die Vergütung von Zusatzleistungen des Verwalters über den gesetzlichen Rahmen hinaus unterblieben ist, hat der Verwalter über die vereinbarte Vergütung hinaus grundsätzlich keinen Anspruch auf Zahlung einer zusätzlichen Vergütung.

Nach Abschluss des Verwaltervertrags bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer über zusätzliche Verwalterhonorare. Im Hinblick auf die Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 307 ff. BGB ist im Übrigen stets darauf zu achten, dass die Vereinbarungen über Sondervergütungen klar und eindeutig sind.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, ZMR 2020, 206.

[2] Vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.1.2003, 3 Wx 364/02, ZMR 2003, 285; LG Hanau, Beschluss v. 19.11.2009, 8 T 90/08, ZMR 2010, 398.

3.2.2.3.1 Mögliche Sondervergütungen

3.2.2.3.1.1 Zusätzliche Eigentümerversammlungen

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Die Einberufung dieser Eigentümerversammlung ist mit der Verwaltergrundvergütung abgegolten. Die Einberufung weiterer (außerordentlicher) Wohnungseigentümerversammlungen rechtfertigt die Vereinbarung eines Zusatzhonorars für den Verwalter.

Das Sonderhonorar kann aber nur dann verlangt werden, wenn die Einberufung der Eigentümerversammlung nicht auf einem Verschulden des Verwalters beruht. Diese Bedingung muss sich bereits aus der Vertragsklausel ergeben. Die Höhe des Zusatzhonorars richtet sich hier insbesondere nach der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft, da hiermit auch Einladungskosten sowie Porti verbunden sind. Angemessen dürfte – abhängig von der Größe der zu verwaltenden Eigentümergemeinschaft – ein Honorar zwischen 250 EUR und 500 EUR sein.

Musterklausel: Sondervergütung des Verwalters für zusätzliche Eigentümerversammlung

§ 16 Gesonderte Vergütung^[1]

(1) Nicht mit der in § 15 vereinbarten Grundvergütung abgegolten und insofern gesondert zu zahlen, sind die Entgelte für die nachfolgend aufgeführten besonderen Verwaltungsleistungen:

1. Wohnungseigentümerversammlung

   a) (...)

   (...)

   b) Weitere Wohnungseigentümerversammlungen

   Entsteht das Erfordernis weiterer Eigentümerversammlungen in der jeweiligen Wirtschaftsperiode, hat der Verwalter Anspruch auf eine Zusatzvergütung für jede zusätzlich einzuberufende Eigentümerversammlung i. H. v. ___ EUR [alternativ: nach Zeitaufwand] inkl. Umsatzsteuer. Darüber hinaus sind dem Verwalter in diesem Zusammenhang entstehende Schreib-, Kopier- und Portoauslagen in tatsächlicher Höhe zu erstatten. Diese Regelung gilt aus-schließlich dann, wenn die Durchführung weiterer Eigentümerversammlungen objektiv erforderlich ist und diese nicht infolge einer dem Verwalter schuldhaft zurechenbaren Pflichtverletzung erforderlich wurden.

Achtung: Koppelung an Verwaltergrundvergütung ist kritisch!

Vereinzelt finden sich in Musterformularverträgen Klauseln, die das Sonderhonorar des Verwalters im Fall einer erforderlichen und von ihm nicht zu vertretenden weiteren Eigentümerversammlung an die Höhe des Verwaltergrundhonorars koppeln. Soll etwa das Sonderhonorar "50 Prozent der monatlichen Gesamtvergütung, mindestens aber 300 EUR" betragen, wird dies jedenfalls von der Rechtsprechung als äußerst kritisch angesehen.^[2] Schließlich ist hier an Großgemeinschaften zu denken, in denen monatliche Verwalterhonorare von mehreren Tausend Euro anfallen können.

[1] Vgl. Blankenstein, Verwaltervertrag für Wohnungseigentum, § 16 Sondervergütung.

[2] Vgl. LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16, ZMR 2018, 62.

3.2.2.3.1.2 Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG

Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein.^[1]

Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustimmung stets als Pauschale vereinbart werden muss und nicht etwa als bestimmter Prozentsatz vom Verkaufspreis. Dies würde gegen § 138 BGB verstoßen.^[2]

Für den Fall, dass in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, dass sich der Anspruch gegen den Veräußerer richtet, ist dieser wegen des Sonderhonorars in Anspruch zu nehmen. Ist nichts geregelt, sondern wird das Sonderhonorar mehrheitlich von den Wohnungseigentümern beschlossen, richtet sich der Honoraranspruch stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht gegen den Veräußerer. Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch eine entsprechende verursacherbezogene Kostentragungspflicht des veräußernden Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss herbeiführen.

Musterklausel: Sondervergütung des Verwalters für Veräußerungszustimmung

§ 16 Gesonderte Ver...