Grundsätzlich kommt der Verwaltervertrag – wie jeder andere gegenseitige Vertrag auch – durch Angebot und Annahme zustande. Da der Verwaltervertrag keiner Form bedarf, kommt er also im Regelfall mit der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zustande. Freilich kann der Vertragsabschluss auch bereits mit dem teilenden Eigentümer erfolgen. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht, bildet der teilende Eigentümer zunächst eine "Ein-Personen-Gemeinschaft". Insoweit kann er auch für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verträge abschließen, insbesondere auch den Verwaltervertrag.
Auch im Rahmen einer gerichtlichen Verwalterbestellung werden in aller Regel die Eckdaten des Verwaltervertrags festgelegt.
5.1 Beschluss im Rahmen der Bestellung
5.1.1 Keine Einschränkung der Mehrheitsmacht
Die Bestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümer stellt den Regelfall dar. Nach § 26 Abs. 1 i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG erfolgt die Bestellung mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang gewinnt § 26 Abs. 5 WEG an Bedeutung, wonach u. a. eine Abweichung von der Mehrheitsbeschlussfassung nicht zulässig ist. Für die Bestellung des Verwalters genügt also grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss, auch wenn etwa in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen enthalten sein sollten.
Vorgeschriebenes Quorum
Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters an ein bestimmtes Quorum gebunden wird, ist die Klausel unwirksam.
Unwirksame Klausel in Gemeinschaftsordnung
"Über die Bestellung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von 2/3". Eine derartige Klausel ist unwirksam, das sie die Bestellung des Verwalters erschwert.
5.1.2 Vergleichsangebote
Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Vergleichsangebote einzuholen. Im Regelfall müssen mindestens 3 Angebote eingeholt werden.[1] Ein Beschluss über die erstmalige Bestellung eines Verwalters entspricht jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn vor der Bestellung keine ausreichenden Alternativangebote eingeholt worden sind. Die vorliegenden Konkurrenzangebote müssen mit der Einladung an sämtliche Eigentümer versendet werden. Dies gilt auch dann, wenn sich im Vorfeld der Verwalterbestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer auf den schließlich bestellten Verwalter geeinigt hatte.[2]
Hinweis erteilen
Wenn Verwalter zwecks Übernahme einer Eigentümergemeinschaft etwa seitens des noch amtierenden Verwalters, des Verwaltungsbeirats oder eines anderen Wohnungseigentümers kontaktiert werden, sollten sie stets bereits im vorvertraglichen Verhältnis bzw. vor ihrer Bestellung nachfragen, ob auch andere Verwalter zwecks Angebotsabgabe kontaktiert wurden. In dem Fall, dass dies nicht geschehen ist, sollte der Verwalter auf das Erfordernis von 3 Vergleichsangeboten hinweisen.
Ausnahmsweise nur ein Angebot
Zwar entspricht der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters regelmäßig nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn vor der Bestellung mehrere Vergleichsangebote eingeholt worden sind. Aufgrund der Besonderheiten des konkreten Einzelfalls kann ausnahmsweise aber auch die Vorlage nur eines Angebots ausreichend sein. Dies kommt insbesondere dann in Frage, wenn sich in einer bekanntermaßen zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft kein weiterer Verwalter zur Amtsübernahme bereit erklärt. Ebenfalls kann ein Angebot genügen, wenn sich in verwalterloser Gemeinschaft nur ein Eigentümer um ein Angebot kümmert und der Beschluss von einem anderen Wohnungseigentümer mit dem Argument angefochten wird, es lägen keine Alternativangebote vor. Ein solches Verhalten ist dann nämlich widersprüchlich.[3]
5.1.3 Stimmrecht
Hinsichtlich des Stimmrechts der Wohnungseigentümer sind im Fall der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag dann keine Besonderheiten zu berücksichtigen, wenn der Verwalter nicht aus den Reihen der Wohnungseigentümer stammt.
Stimmrechtsverbote
Ist der potenzielle Verwalter gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, stellt sich allein die Frage, ob er bei der Beschlussfassung über seine Bestellung dem Stimmverbot des § 25 Abs. 4 WEG unterliegt. § 25 Abs. 4 WEG kommt immer dann zur Anwendung, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit dem betreffenden Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat.
In diesem Zusammenhang sind zunächst 3 Konstellationen zu unterscheiden.
- Es erfolgt lediglich die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters.
- Der Beschluss regelt sowohl die Bestellung als auch den Abschluss des Verwaltervertrags.
- Bestellung und Abschluss des Verwaltervertrags erfolgen durch gesonderte Beschlüsse.
Zu 1: Es erfolgt lediglich die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters
Da der Wohnu...
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