Verwaltervertrag (WEMoG) / 7 Abberufung und Verwaltervertrag

Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter seit dem 1.12.2020 jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden.^[1]

Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 5 WEG nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt werden.

Mit Blick auf den Verwaltervertrag bestimmt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser spätestens 6 Monate nach Abberufung endet. Der Verwaltervertrag endet insoweit automatisch, ohne dass es einer Kündigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf. Entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind ebenfalls unwirksam geworden.^[2]

Der Verwalter kann auch dann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden, wenn das Bestellungsrechtsverhältnis vor dem 1.12.2020 begründet wurde. Der Verwaltervertrag endet auch in einem solchen Fall gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach dessen Abberufung.

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Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der befristet abgeschlossene Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden. In diesem Fall ist dann die Regelung in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht maßgeblich. Der Vertrag endet vielmehr im Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung. Allerdings bedarf es im Fall des Vorliegens eines wichtigen Grundes der ausdrücklichen fristlosen Kündigung, so die Laufzeit des Verwaltervertrags nicht an die Bestellung geknüpft ist.^[4]

Im Übrigen ist zu beachten, dass der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keine Möglichkeit mehr hat, den Abberufungsbeschluss anzufechten. Die Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG stehen dem Verwalter allgemein nicht zur Verfügung.

Mögliche Konstellationen

• Vorliegen eines wichtigen Grundes

  Wird der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag wegen des Vorliegens eines wichtigen Grundes fristlos gekündigt, endet der Vertrag mit Zugang der Kündigung beim Verwalter.

• Wichtiger Grund liegt nicht vor

  Wird der Verwalter mit sofortiger Wirkung abberufen und liegt kein wichtiger Grund für seine Abberufung vor, endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach Wirksamwerden der Abberufung.^[5]

  Wird der Verwalter mit einer Frist von 3 Monaten abberufen, endet der Verwaltervertrag ebenfalls spätestens nach Ablauf von 6 Monaten seit Wirksamwerden der Abberufung.

Praxis-Beispiel

3-monatige Abberufungsfrist

Die Wohnungseigentümer berufen den Verwalter in der Eigentümerversammlung vom 30.6.2024 zum Ablauf des 30.9.2024 vom Verwalteramt ab. Der Verwaltervertrag endet spätestens mit Ablauf des 31.3.2025.

Wird der Verwalter mit einer Frist von 6 Monaten abberufen, fallen also Ende der Amtszeit und Vertragsende nicht etwa zusammen, vielmehr läuft die 6-Monats-Frist des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst ab dem Wirksamwerden der Abberufung, also 6 Monate nach dem Zeitpunkt der Abberufung.

Praxis-Beispiel

6-monatige Abberufungsfrist

Die Wohnungseigentümer berufen den Verwalter in der Eigentümerversammlung vom 30.6.2024 zum Ablauf des 31.12.2024 vom Verwalteramt ab. Die Amtszeit endet mit Ablauf des 31.12.2024, der Verwaltervertrag endet mit Ablauf des 30.6.2025.

Wird der Verwalter aus wichtigem Grund abberufen und der Verwaltervertrag außerordentlich fristlos gekündigt, kann der Verwalter gerichtlich gegen seine Abberufung nicht mehr vorgehen. Seit Inkrafttreten des WEMoG eröffnet ihm das Gesetz nicht mehr die Möglichkeit, den Abberufungsbeschluss anzufechten. Ist der Verwalter der Auffassung, ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung seines Vertrags habe nicht vorgelegen, kann er seine Vergütungsansprüche bis spätestens 6 Monate nach der Beschlussfassung mittels Zahlungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen. Grundsätzlich muss sich der Verwalter aber ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. In aller Regel wird er einen prozentualen Abschlag in Höhe von ca. 20 % bis 30 % seiner Forderung machen müssen.

Vorsicht bei Koppelung von Bestellung und Vertragslaufzeit

Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Verwaltervertrag ausdrücklich an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt ist.^[6] Dann entfällt dessen Wirkung mit dem Ende der Bestellung, also mit der Abberufung. Wird der Abberufungsbeschluss bestandskräftig, bestehen selbst dann keine Vergütungsansprüche, wenn ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung tatsächlich nicht vorgelegen hat. Der Verwalter kann restliche Vergütungsansprüche auch nicht mehr durch Anfechtungsklage gegen den Abberufungsbeschluss sichern, da er nicht mehr klagebefugt ist.

Etwas anderes gilt aber im Fall von Verwalterverträgen, die vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 abgeschlossen wurden. Ist in einem solchen Vertrag eine Koppelungsklausel dergestalt vorhanden, dass die Vertragslaufzeit an die Laufzeit der Bestellung gekoppelt ist und liegt im Fall der Abberufung aus wichtigem Grund ein wichtiger Grund gerade nicht vor, endet der Verwaltervertrag nicht mit dem Zeitpunkt der Abberufung, sondern gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst 6 Monate nach dem Wirksamwerden der Abberufun...